Особняки самый престижный и комфортабельный вид городской недвижимости.

Особняки самый престижный и комфортабельный вид городской недвижимости. Не зря городские усадьбы называют именно особняками. Это действительно особенные дома, которые на рынке недвижимости стоят особняком. Даже элитный клубный дом по статусу ниже особняка, который является  памятником архитектуры с богатой историей.
Таких особняков в Москве немного, и  спрос на их аренду высок. В частных городских усадьбах привлекательна не только архитектура, но и  расположение в исторической части города, отличная транспортная доступность, обособленность жизни без соседей, тишина и покой. Находятся особняки в разных районах Москвы. В основном, в центре, - на Арбате, Чистых прудах и на Патриарших прудах. Много их и в Замоскворечье – там располагаются бывшие купеческие поместья.

Особняки, возведенные в  историческом московском Центре, построены не ранее конца XVIII веке. Они рассчитаны для проживания одной семьи. Типовые проекты этих городских зданий разрабатывались под руководством маститых архитекторов в стиле «московский ампир». Сейчас эти особняки относятся, в основном,  к нежилому фонду, и заняты посольствами и различными ведомствами. Здания, находящиеся сегодня в жилом фонде, – это доходные дома, построенные в начале прошлого века известными московскими архитекторами.

Многие особняки-памятники, невзирая на солидный возраст, находятся в хорошем состоянии, сохранили уникальные архитектурные особенности фасадов и парадных. В некоторых особняках целы и невредимы  камины, витражи, мозаики, изразцовая кладка, настенные барельефы, лепнина потолков, мраморные плиты, панели из пород благородного дерева, позолота и многое другое из роскошного убранства интерьера. Реставраторы сохраняют все элементы декора, подчеркивающие индивидуальность особняков: статуи, лепнину, роспись. Толщина кладки наружных стен особняков  - около 1метра, перекрытий – полметра. Такой дом достаточно отремонтировать только внутри, оснастить технически современно, и жизнь в полном комфорте обеспечена. Правда, большинство таких зданий не имеет подземного паркинга, что является ощутимым недостатком. Компенсировать это можно наличием придомовой территории с наземной стоянкой.

Особняки Москвы можно разделить на два вида:

•   реконструируемые и реставрируемые исторические особняки XVII - начала XX вв., которые являются памятниками архитектуры со всеми сохраненными  элементами декора, подчеркивающими индивидуальность городской усадьбы;
•   особняки-новостройки.

Реконструируемые особняки составляют большую долю предложения. Кроме того, в центре сейчас насчитывается еще порядка 200-250 особняков, пригодных к реконструкции, которые могут в будущем пополнить предложение на столичном элитном рынке. Каждый год в среднем реконструируются 6-7 домов.

Жить в особняке престижно и комфортно

Под особняком понимается частный городской дом для проживания одной семьи и прислуги общей площадью от 200 до 2500 кв.м, не выше пяти этажей, с прилегающей огороженной территорией. На рынке жилой недвижимости реконструированные особняки занимают  нишу между клубными домами класса люкс и бизнес-класса, а исторические городские усадьбы неизменно являются самым роскошным и престижным жильем.

Не все особняки, как нами отмечено выше, относятся к жилому фонду. Примерно из 200 особняков в пределах Садового кольца Москвы только около  25% являются жилыми, и эта цифра растет на 5–6  зданий в год. Некоторые владельцы компаний, занимающие особняки, предпочитают перевести офис в бизнес-центр, а бывший офис в особняке  использовать для собственного проживания. Причем многие  не переводят здание из нежилого фонда в жилой фонд.  Иногда владелец компании открывает на первом-втором этаже особняка офис, а сам живет в том же здании на втором или третьем этажах. Офис, расположенный в историческом особняке, демонстрирует определенный статус компании. Нередко именно в таких домах размещают топ-менеджеров компании, а остальные сотрудники работают в бизнес-центрах. Основными категориями арендаторов и покупателей особняков являются банки, сырьевые и девелоперские компании. Особняки привлекательны также  для европейских компаний, их представительств.
Особняки в современной Москве могут быть расположены на территории построенных жилых комплексов. Например, реконструированный особняк, являющийся памятником архитектуры, на Поварской улице (построен в 1884 г. по проекту архитектора Андреева) входит в состав элитной жилой застройки. Стоит отметить новый проект «Резиденция Чистые пруды». Помимо двух клубных домов, резиденция включает в себя два жилых особняка (882 и 2128 кв.м)  и шесть уникальных одноквартирных домов (от 989 до 1130 кв.м) с бассейном, каминным залом и зимним садом.

Аренда особняка. Особенности.

•    Аренда особняков организациями
Некоторые компании предпочитают бизнес-центрам класса «А» старинные особняки в центре Москвы. Представительский офис в таком здании - вопрос не только престижа, но и необходимая составляющая бизнеса. Особняки – ограниченный и специфический сегмент  рынка аренды: он не имеет единой классификации. Некоторые собственники  зданий, желающие сдавать их в аренду в более престижном ценовом сегменте, позиционируют свои строения как особняки, хотя по их объекты таковыми не являются. Например, административные здания 1950-1970-х годов постройки с  прилегающей огороженной территорией выдаются за особняки. Площадь самых востребованных арендаторами особняков составляет от 500 до 2,5 тыс. кв. м. Относительно классификации особняков, мнения специалистов рынка аренды не совпадают. Одни эксперты считают, что к таким зданиям применимо общепринятое разделение по категориям «А», «В» и «С». При таком классифицировании основная часть московских особняков попадает в категорию «В», поскольку здания класса «А» должны иметь площадь не менее 5 тыс. кв. м, а особняки подобных размеров - большая редкость. Другие специалисты рынка аренды выделяют особняки в отдельную категорию, внутри которой классифицируют их в зависимости от возможности использования отдельно стоящих строений под офисы.

В вопросе аренды особняка под офис владельцам  надо правильно определить потенциального арендатора. Безусловно, уровень арендных ставок особняков выше ставок аренды помещений такой же площади и качества в офисных центрах и административных зданиях. При этом надо учитывать еще одну составляющую: коэффициент полезной площади в особняках, в том числе и заново построенных, значительно ниже (составляет в среднем 65-80%), чем в офисных центрах и административных зданиях (в среднем 80-90%). Таким образом, реальная цена аренды 1 кв. м полезной площади в особняке значительно выше.

Несмотря на свою престижность и элитарность, эксплуатация старинных особняков имеет ряд недостатков. Это касается зданий, являющихся памятниками архитектуры. Эксплуатация таких особняков предполагает их содержание в соответствии с охранным договором. При этом органы контроля из Москомархитектуры постоянно проверяют соблюдение условий этого договора. В нем может, например, оговариваться сохранение цвета фасада и его элементов или невозможность изменения планировки и интерьеров. Присутствуют и другие ограничения  по сохранению внутренних интерьеров - это создает определенные трудности. Скажем, если в какой-то комнате должен быть сохранен паркетный пол, то ксерокс или сейф на него ставить нельзя, что не всегда удобно обитателям особняка. Исторические интерьеры практически не приспособлены для современных офисов.

•    Аренда особняков частными лицами

В  договорах аренды четко прописываются действия будущих арендаторов по реставрации здания, фиксируются элементы, которые необходимо сохранить: фасад, лепнина, скульптуры и другие элементы внешнего декора, а также, зачастую, и внутренней отделки. Арендатор также обязан согласовывать любые строительные и хозяйственные работы, что, несомненно, является существенным обременением. Поэтому наиболее востребованы квартиры в отреставрированных или реконструированных особняках.

а.    Аренда особняков. Предложение квартир

Аренда особняков  эксклюзивна и специфична. В аренду предлагаются и квартиры в особняках, а не особняки целиком. Но и квартиры в городских усадьбах предложение достаточно редкое. Сегодня в Москве насчитывается около 80 особняков, в которых сдаются элитные квартиры.
На рынке элитной аренды, в основном, предлагаются  реконструированные особняки.  Квартиры в них с отличной отделкой, дизайнерской мебелью, полностью оборудованной кухней, полным набором бытовой техники и прочее. Парковки представляются далеко не во всех особняках, что связано с невозможностью строительства подземного паркинга или ограниченностью огороженной территории. Только в 8-10 % случаев арендатору предоставляется стоянка в подземном паркинге, 24-26%  квартир сдается вместе с машиноместом в охраняемой стоянке около дома, остальные 64 - 68% квартир предлагаются без парковки.

б.     Аренда особняков. Спрос на квартиры в особняках.

Рынок аренды особняков специфичен и имеет  особую группу потенциальных арендаторов. Как правило, это частные лица, которым необходима представительская квартира в центре столицы, а также бизнесмены, которые имеют загородную резиденцию. При этом арендаторы элитного жилья в особняках не рассматривают покупку жилья в качестве альтернативы аренде - покупка особняка связана с рядом сложностей и обременений, в частности, с существенно большими финансовыми затратами, необходимостью выполнения реконструкции или ремонта, затратами на оформление документов.
Важных фактором спроса на рынке аренды особняков, является местоположение дома. Востребованы традиционные элитные районы в пределах Садового кольца (Патриаршие пруды, Хамовники, Арбат, Замоскворечье, Чистые пруды).
Арендаторов интересует, в основном, аренда квартиры в особняке, нежели всего особняка полностью. Причем квартира должна быть в уже отреставрированном или реконструированном особняке с богатыми входами, отремонтированном подъездом, круглосуточной охраной и, желательно, паркингом. Уровень отделки и мебели должен соответствовать очень высоким требованиям: ремонт высшего уровня, очень качественные отделочные материалы, современная сантехника, наличие не менее двух санузлов, наличие гардеробных комнат, наличие эксклюзивной дорогой мебели. Желательно, чтобы планировка квартиры в особняке была функциональной, что не всегда возможно в реконструированном особняке.