Развитией путей страхования дольщиков

Страхование дольщиков развивается двумя путями: как обязательное условие при банковском ипотечном кредитовании и добровольное, рассчитанное на разумную предусмотрительность и потребительское самосознание дольщиков. Вопреки ожиданиям защита закона о долевом строительстве не исключила рисков.

 На рынке строящегося жилья риски существуют объективно. Стопроцентной гарантии получения оплаченной квартиры не дает ни известное имя строительной компании, ни независимая экспертиза финансового положения застройщика. Принятый закон «Об участии в долевом строительстве...», призванный надежно защитить дольщиков от махинаций фирм-однодневок и финансовой несостоятельности застройщиков, также не привел к желаемому эффекту.
Рыночная ситуация, которую нельзя назвать абсолютно благоприятной, отнюдь не способствует снижению рисков участников долевого строительства.
В этих условиях страховка должна была бы стать самым востребованным способом защиты от финансовых потерь. Однако не стала.

Долгая дорога

 Законодательная защита участников долевого строительства отсутствовала много лет, несмотря на факт, что до 95% жилья в Петербурге строилось на средства дольщиков. Федеральный закон под рабочим названием «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» много лет без движения лежал в недрах Государственной Думы.
В отсутствие закона идею страхования дольщиков пытались продвигать как сами страховщики, так и представители строительного бизнес-сообщества, а также городские депутаты. Законодательное собрание весной этого года в первом чтении приняло законопроект «О страховании рисков ответственности инвестора (застройщика) по договорам долевого участия в строительстве и реконструкции объектов недвижимости в Санкт-Петербурге», в котором идет речь о добровольном страховании застройщиками своих клиентов. Также предусматривается ежеквартальная публикация «рейтинга субъектов инвестиционной деятельности» с данными о числе заключенных компаниями страховых договоров.
Однако гражданские отношения в сфере страхования не могут регулироваться региональным законом. Кроме того, число страховых компаний, работающих на этом рынке, не позволяет считать идею реалистичной. За пять лет существования данной услуги количество игроков не претерпело больших изменений.
Сейчас это три крупных страховых компании: «Спасские ворота», «Росгосстрах-Северо-Запад» и «Русский мир». Два года назад о вхождении в данный сегмент рынка заявляли еще две-три компании, но их программы начаты не были.

Штучный продукт

 Принцип страхования состоит в гарантии, что если дольщик не получил в оговоренный срок квартиру, а строительная компания не вернула вложенные деньги, он может обращаться к страховщику за получением выплаты.
Страховая компания несет ответственность в размере суммы по договору долевого участия. Получив страховую выплату, дольщик отказывается от прав на возможное получение квартиры и передает их страховой компании.
Казалось бы, логичный способ защиты. Однако добровольное страхование финансовых рисков долевого строительства развивалось медленно. Количество заключенных каждой страховой компанией договоров исчислялось десятками (максимум – 150 в год).
Есть объективные причины малого распространения страхования дольщиков. Культура страхования в России, в отличие от западных стран, по-прежнему на очень невысоком уровне. Не стоит, пожалуй, ссылаться на стереотипы и национальную ментальность, привычку надеяться на «авось». Более значимую роль играет уровень жизни, оборачивающийся желанием сэкономить. Тем более что тарифы на страховку рисков дольщиков удерживаются на достаточно высоком уровне. Страховщики готовы брать на себя материальную ответственность за 2–4% от суммы по договору долевого участия. Это выше, чем действующие ставки для «вторичной» недвижимости.
Негативным фактором влияния выступает практически полное отсутствие наглядных примеров эффективности страхования – страховых выплат. Собственно, известен единственный случай – клиент «Спасских ворот» получил $18,5 тыс. по проекту на Черняховского, 25 (застройщик ЖСК «Орбита»).
Некоторые строительные компании в качестве дополнительного доказательства собственной надежности предлагают дольщикам гарантированную возможность застраховать свои финансовые риски. Для этого заключены договоры о сотрудничестве между застройщиками и страховщиками.
В связке работают «Северный город» и «Спасские ворота», компании «Северный» и «Камелот». В рамках договорных отношений страховка не является обязательным условием, все зависит от желания дольщика. По данным отдела маркетинга компании «Северный город», возможностью страхования интересуется не более чем каждый десятый дольщик, а воплощает на практике свое желание еще меньшая доля клиентов.
Это можно объяснить желанием сэкономить на страховой премии. По распространенному убеждению, одного согласия страховой компании заключить договор достаточно для уверенности в успешном завершении проекта и получении права собственности на квартиру.
Свою негативную роль играет и несовершенство предлагаемого продукта. В отсутствие нормальной конкурентной среды участники рынка страхования дольщиков не снижают тарифы, и зачастую предлагают договоры, позволяющие при желании отказать в выплате.

Ипотека и фонды

 Участники рынка, кроме продвижения идеи страхования среди «обычных» дольщиков, с 2004 года стали использовать соглашения с банками, кредитующими приобретение строящегося жилья.

По Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» банк требует от заемщика «комплекта» из трех договоров страхования: жизни и трудоспособности кредитополучателя, титула, а также заложенной квартиры от уничтожения. Для первичного рынка этот пакет трансформируется: вместо страховки права собственности требуется страхование рисков долевого строительства – на период до оформления права собственности. Потом договор перезаключается по обычной для ипотеки схеме. Сумма чаще всего соответствует невыплаченной части кредита. Или, по желанию заемщика, превышает ее, достигая рыночной стоимости квартиры.
Об установлении партнерских отношений заявили «Спасские ворота» – с Delta Credit банком и Raiffaizen банком, «Росгосстрах-Северо-Запад» и «Городской ипотечный банк», «Русский мир» и Промстройбанк. Однако подавляющая часть операторов рынка ипотечного кредитования готова выдать заем для долевого участия в строительстве исключительно под залог другой недвижимости, уже имеющейся у заемщика в собственности. В большинстве случаев оставить в залог нечего, поэтому доля первички в ипотечных кредитных портфелях очень незначительна.
Классический ипотечный кредит – под залог приобретаемой недвижимости, а в случае строящегося жилья это залог права требования по договору долевого участия – банки выдают для строго оговоренных проектов отдельных компаний. Например, Raiffaizen банк кредитует покупателей жилья в домах компании «Петербургстрой Skanska». Однако подобная практика остается «штучным продуктом», и на статистику заключения договоров страхования в долевом строительстве банки влияют мало. По этой причине, как сообщил ведущий эксперт «Страховой группы «Спасские ворота» Александр Норко, тарифы специально для «ипотечного» страхования не разрабатывались, заемщик платит те же 2-4%, что и обычный страхователь.
Наиболее заметный количественный рост договоров страхования дольщиков в рамках ипотечного кредитования наблюдается в страховой компании «Русский мир». Объясняется факт активностью партнера – Промстройбанка, утвердившего самый широкий список аккредитованных объектов – около 30 адресов. В результате «Русский мир» заключил около 500 договоров страхования дольщиков.
Директор ипотечного агентства «Адвекс» Ирина Забродина оценивает долю кредитов на приобретение строящегося жилья примерно в 10% от общего объема сделок с использованием кредитных средств. Однако, считает г-жа Забродина, недавнее решение руководства Промстройбанка принимать в расчет «серые» доходы потенциальных заемщиков послужит росту кредитования первички. И, соответственно, увеличению количества заключенных договоров страхования дольщиков.
Кроме физических лиц существует еще одна категория участников рынка, интересная страховщикам, в том числе из-за «оптовых» размеров инвестиций – закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФы), которые инвестируют средства в строящуюся недвижимость, в том числе в жилье. Однако на петербургском рынке таких единицы. Один из немногих – недавно созданный «Арсагера – фонд жилищного строительства». Законодательство не обязывает паевые фонды к страхованию инвестиций в строящееся жилье, и пункта о намерении застраховать риски долевого участия в строительстве в уставе Фонда нет. По словам начальника управления по работе с клиентами Ильи Сметанина, рассматривается альтернативный вариант – страхование деятельности Фонда от убыточности. Г-н Сметанин полагает, что механизм коллективных инвестиций в достаточной степени диверсифицирует риски инвесторов паевых фондов, в отличие от частных дольщиков, «складывающих яйца в одну корзину». Единичный случай страховой выплаты и примеры формальных отказов не иллюстрируют действенности страховки в долевом строительстве.

Эффект закона

 Много лет звучавшее намерение надежно защитить участников долевого строительства вылилось в принятие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...» Документ, вступивший в силу в апреле, устанавливает требования финансовой устойчивости и прозрачности компании-застройщика, обязательной государственной
регистрации договоров и обнародования данных о проекте. По идее, это должно было бы изменить ситуацию в корне. Однако и сейчас, полгода спустя, закон все еще далек от повсеместного применения. Из-за отсутствия подзаконных актов, а также из-за невозможности исполнения отдельных предписаний закона в Петербурге нет ни одного проекта, продажи по которому велись бы с соблюдением новых правил. Так что ситуация с рисками дольщиков осталась неизменной.
Строительное бизнес-сообщество ожидает принятия поправок, без которого, по общему мнению, закон не может работать. И только при условии, что изменения в ФЗ № 214 будут внесены, строительство на средства граждан будет продолжено, а риски дольщиков заметно снизятся.
Этот фактор, по мнению генерального директора Городского ипотечного центра Корпорации «Петербургская Недвижимость» Максима Ельцова, даст ощутимый положительный эффект развитию рынка страхования долевого строительства.
Обязательная регистрация договора долевого участия, открытость информации о проекте и прозрачность фирмы служит снижению рисков участников долевого строительства. Следовательно, сегмент страхования дольщиков станет более привлекательным для страховых компаний, и число игроков на рынке увеличится. В результате сформируется нормальная конкурентная среда. Страховщики станут активнее продвигать идею, предложат более привлекательные условия, в частности, снизится сумма страховой премии, ведь нынешние 3-4% от суммы договора могут платить немногие.
Обязательная регистрация договоров долевого участия повысит качество обеспечения банковского кредита. Банки станут активнее кредитовать под залог права требования по договорам долевого участия. Что, в свою очередь, также расширит рынок страхования рисков долевого строительства и послужит снижению тарифов.

Страховка маневров

 Единственным реальным результатом принятия закона на данный момент стало использование строительными компаниями иных, отличных от договоров долевого участия и не подпадающих под действие новых правил, форм привлечения денежных средств. В Москве застройщики используют векселя.
В Петербурге получили распространение предварительные договоры купли-продажи. Предметом указанного договора является не сама квартира, а обещание заключить основной договор купли-продажи в будущем, когда дом будет построен и сдан Госкомиссии. Договоры предварительной купли-продажи страдают по крайней мере одним недостатком: в отличие от прошедших проверку временем договоров долевого участия, они трудно предсказуемы в судебной практике. По мнению самих страховщиков, новые формы не служат снижению рисков дольщиков.
Как сообщил директор Центра страхования титула страховой компании «Русский мир» Евгений Ярыгин, в компании есть прецеденты страхования предварительных договоров купли-продажи, однако в каждом конкретном случае внимательно изучается договор, и только после этого принимается решение о том, чтобы взять эти риски на страхование.
В «Спасских воротах» в данный момент «предварительных покупателей» не страхуют.
Для того чтобы решить для себя вопрос о необходимости страхования, «Финансовые услуги» предлагают комментарий руководителя Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Ан­ны Максимовой (см. стр. 56) Юрист с многолетним опытом, г-жа Максимова считает страхование действенным механизмом – при условии, что страховщик предлагает качественный продукт, договор страхования соблюдает баланс интересов сторон, а сама компания устойчива и надежна.