О документах на право владения недвижимостью в Таиланде

О самом главном документе, который подтверждает право собственности на земельный участок или квартиру в кондоминиуме, рассказывает  Александра Агапитова, юрист компании ABC Asian Legal Service.

- Александра, скажите пожалуйста, какой документ подтверждает право владения недвижимостью в Таиланде?
- Если мы говорим о квартире, то в этом случае вариант один – это чанот (Chanote). Если мы говорим о земле, то все гораздо интересней. В Таиланде существует порядка 20 видов различных правоустанавливающих документов на землю. Однако если вы хотите купить земельный участок, то в этом случае идеальным вариантов будет чанот. Также не возникнет особых проблем, если вы покупаете землю, по документу Nor Sor 3, на его основании довольно легко в будущем получить чанот. Однако, данные в Nor Sor 3 могут отличаться от реальной площади участка. Если вы решите оградить участок по периметру, приступить к постройке забора вы сможете, только получив подтверждение от соседей об отсутствии претензий к территории участка. В чаноте обозначенные границы участка определены с помощью системы GPS и утверждены Земельным департаментом и, соответственно, сомнению не подлежат.
Кстати, очень важный момент, чаноте подтверждает только право собственности на участок земли, а вот тот факт, есть ли на нем постройки, в данном документе никакого отражения не находит.
- А почему далеко не на все земельные участки в Таиланде есть чаноты?
- Дело в том, что получение чанота сопряжено с определенными временными и финансовыми затратами, что совсем не надо большинству тайцев.
- Как визуально можно определить, что для данного участка земли выдан чанот?
- Чаще всего границы таких земельных участков помечены столбиками, на которых стоит печать Земельного офиса и номер чанота.
- То есть для проверки того, действительно та земля, которая продается по данному чаноту является землей, которую показывали, достаточно сверить надписи на столбиках и то, что написано в чаноте?
- По большому счету, это действительно так. Но есть одна небольшая тонкость. Был случай, когда клиент обратился к нам с просьбой провести юридическую экспертизу сделки по покупке земли недалеко от Бангкока. Изначально сразу насторожила неоправданно низкая цена для участка земли с удобным расположением и прямым доступом к дороге. Но когда мы выехали на место, на первый взгляд все выглядело хорошо – номера на столбиках совпадали с прописанными в чаноте, фактический размер участка также совпадал с заявленным. После в Земельном департаменте был получен комплексный план местности . Результат был просто ошеломляющим, оказалось, что столбики были выкопаны и перенесены в другое место, где их снова вкопали, создав полную иллюзию у покупателя, что он покупает отличную землю по великолепной цене. А фактически продаваемая земля со всех сторон была окружена огороженными участками, без доступа к дороге и без возможности ее проведения .
- Довольно пугающая история, признаюсь.
- Да нет, ничего особо страшного в этой истории нет, просто она очень хорошо иллюстрирует тот факт, что лучше удостовериться на 100% в правильности документов до заключения сделки и регистрации в Земельном департаменте. Затраты времени и денег на проверку достоверности данных чанота, наличия обременений на землю, возможности постройки на земле дома, а также содержания договора купли-продажи незначительны относительно стоимости недвижимости. Лучше обращаться в проверенные юридические компании с солидным послужным списком в этой области.
- Вопрос, который я очень часто слышу от русских, желающих купить землю – могут ли они купить один земельный участок «вскладчину», а потом его поделить его между собой?
- Гораздо проще вначале разделить землю на участки, получить чанот на каждый из них и потом уже оформить сделки в Земельном департаменте. Купить землю с последующим ее разделением и передачей каждому из совладельцев также возможно, однако, это дополнительная регистрация передачи права собственности, а соответственно дополнительные расходы.