Смысл ипотечного консалтинга

Многообразие ипотечных банковских продуктов привело к расширению арсенала риэлтерских услуг. Помимо основной специализации, связанной с куплей-продажей квартир, все большее число агентств недвижимости осваивают новую нишу – ипотечный консалтинг. Банки воспринимают эту тенденцию с чувством глубокого удовлетворения.

Профессия ипотечного консультанта (или брокера) известна достаточно давно, но в нашем Отечестве она скроена на свой лад. То, что на Западе является самостоятельным бизнесом, у нас стало приложением к основной специализации. Пустовавшее долгое время пространство между банком и потенциальным заемщиком заполнили риэлтеры. И услуга стала универсальной – осуществляется не только консалтинг, но и подбор вариантов с последующим оформлением сделки купли-продажи.

Как оно есть

 Технология работы ипотечного брокера в большинстве риэлтерских компаний практически одинакова. Ипотечный консультант беседует с клиентом, выясняет, какой суммой тот располагает, какую квартиру хочет приобрести, сколько сможет ежемесячно вносить для погашения кредита, и другие аспекты будущей сделки. На банковском языке это называется андеррайтинг – оценка платежеспособности клиента.
Затем потенциальному заемщику предлагается несколько банковских ипотечных программ, соответствующих его требованиям и возможностям. Дальше возможны варианты: либо консультант подробно объясняет клиенту, как оформлять кредит, либо полностью берет на себя кредитное сопровождение, то есть оформление всех документов и проведение согласований с банком по поводу получения кредита. В последнее время все более популярным становится второй вариант.
Специалисты, работающие в ипотечном отделе, хорошо знают специфику проведения сделок в различных банках и поэтому, подбирая квартиру, избавят клиента от просмотров тех вариантов, кредитование которых невозможно. В частности, кредитные учреждения не рассматривают сегодня в качестве залога квартиры в «пятиэтажках» постройки до 1970 года. Со старым фондом работа идет, но дополнительно потребуется строительно-техническая экспертиза.
Основное поле деятельности ипотеки – вторичный рынок недвижимости. С «первичкой» имеют дело чрезвычайно избирательно – по специальным программам, – и выбор для клиента здесь невелик.

Зачем и почему

 Как правило, к ипотечному брокеру обращаются те заемщики, которым отказали в выдаче кредитов в нескольких банках, или те, у кого нет времени на общение с банками, и они готовы передоверить это удовольствие брокерам.
Даже если человек является «продвинутым» пользователем компьютера и постоянно «сидит» в Интернете, ему нужно немало времени для изучения ипотечных программ двух десятков банков. Эта цифра относится только к Петербургу. Расширяя географию до всей территории России, придется иметь дело со 160 банковскими ипотечными продуктами. Следовательно, экономия времени – один из основных стимулов для клиента. Другим немаловажным фактором, обеспечива­ющим востребованность данной услуги на рынке, следует считать сложность оформления ипотечной сделки. Ведь общаться заемщику предстоит не только с банком, но и со страховщиками и оценщиками.
Последовательность такова. После выдачи банком решения о кредитовании осуществляется подбор квартиры (по данному пункту риэлтер – вне конкуренции). Далее производится оценка объекта недвижимости сертифицированной оценочной компанией. Полный пакет документов передается в банк, затем подпи­сывается кредитный договор и происходит выдача кредита. Сделка требует нотариального удостоверения. Следующий этап – оформление страхового полиса. Затем – государственная регистрация ипотечной сделки.
После произведения окончательного расчета между продавцом и покупателем квартиры и подписания передаточного акта может понадобиться участие агентства недвижимости в решении вопросов регистрации по месту жительства.

Что такое, кто такой

 Законодательством не предусмотрено лицензирование деятельности ипотечных брокеров, их работа прежде всего регламентируется Гражданским кодексом РФ. В Петербурге обучение проходит в Институте недвижимости.
Кроме того, и сами банки организуют краткосрочные курсы для подготовки и выдают соответствующие сертификаты, свидетельствующие о том, что брокер способен осуществлять консультации и сопровождать сделки по конкретным ипотечным продуктам. Других форм аккредитации и госрегулирования этой деятельности не существует.
На сегодняшний день около 20% петербургских агентств недвижимости предлагают данную услугу, имея в своей структуре отдел ипотеки.

Для всех, но не для каждого

 Клиенты, не имеющие возможности официально подтвердить доходы, рассматриваются ипотечными брокерами как одна из целевых групп. В большинстве компаний, предоставляющих услуги ипотечного консалтинга, утверждают, что готовы работать с клиентами, имеющими справку о доходах, составленную в любой форме, или вообще такой справки не имеющими. Часть банков также готова идти навстречу заемщикам, чьи доходы не проходят по бухгалтерии. В ход идут такие способы подтверждения благосостояния, как справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устное подтверждение руководством организации, в которой работает заемщик, текущие подтверждаемые расходы, анализ доходов организации для руководителей, предпринимателей без образования юридического лица и акционеров. Ипотечным брокерам такие банки известны, что позволяет им увеличивать клиентскую базу.
Примерно восемь из десяти потенциальных заемщиков, обращающихся за ипотечным кредитом непосредственно в банк, получают отказ. Развивающаяся система ипотечного консалтинга позволяет отсеивать «отказников» на стадии андеррайтинга. Экономится время не только клиентов, но и сотрудников кредитных учреждений. Именно поэтому некоторые банки уже сейчас готовы стимулировать ипотечных брокеров вознаграждениями. Но услугу оплачивает все-таки клиент. В большинстве агентств недвижимости ее стоимость исчисляется в виде процента от стоимости приобретаемой квартиры, примерно 3 - 5%.

Войти в историю

 Недавно вступивший в силу Федеральный закон «О кредитных историях» дает право каждому заемщику накапливать кредитную историю и обязывает банки передавать данные о кредитных историях клиентов с их согласия в кредитные бюро. В них будет храниться информация, характеризующая заемщика и своевременность погашения взятых им кредитных обязательств. Ожидается, что в первую очередь это окажет положительное влияние на развитие системы ипотечного кредитования, и скажется на развитии сектора потребительского кредитования в целом.
Развитие системы кредитных бюро облегчит жизнь ипотечным брокерам, но не снизит общий интерес к этой услуге. Количество и качество ипотечных банковских продуктов, судя по всему, будет неуклонно повышаться, и ориентироваться в этом море информации без квалифицированного консультанта со временем станет практически невозможно.