Требования банков к объекту залога.

Время на выбор жилья, приобретаемого по ипотеке, ограничено. Заемщику лучше заранее выяснить, какие требования выдвигает банк к объекту залога. Сейчас в кредит можно купить и жилье в хрущевках. Несмотря на туманные перспективы самого их существования в ближайшие 10–15 лет.

 В среднем подход к выбору жилья, передаваемому в залог, стандартен. Дом, в котором расположена квартира, не должен находиться в аварийном состоянии. В нем не должно быть деревянных перекрытий. И он не должен стоять в планах на капитальный ремонт или снос.

 Последний пункт предполагает исключение из списка приемлемых для банков объектов залога хрущевок в предназначенных под снос 29 петербургских кварталах. Но пока – не исключил.

По букве закона

Кредитные организации предъявляют к жилью, приобретаемому с помощью ипотеки, целый ряд требований. Прежде всего оно должно быть ликвидным имуществом, то есть объектом, который можно реализовать на рынке в приемлемые сроки и без значительных потерь в стоимости. Особенно тяжело определить степень ликвидности объектов загородной недвижимости. Поскольку типовых объектов среди них мало, а спрос на дорогие коттеджи (таковых большинство) невысок, банки отсеивают многие найденные заемщиками варианты.
Когда в залог оформляется приобретаемое жилое помещение, необходимо чтобы оно в соответствии с ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принадлежало продавцу на праве собственности, имело отдельные от других квартир или домов кухню и санузел. Комната в коммуналке, даже приватизированная и оформленная в собственность по всем правилам, в качестве залога устроит примерно десяток банков, работающих в Петербурге.
Если в качестве залога выступает уже имеющаяся недвижимость, то нужно учитывать и ряд других юридических тонкостей. Так, «старое» жилье должно принадлежать заемщику на праве частной или общей совместной собственности. Передача в залог квартиры, в которой проживают или зарегистрированы находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (ст. 37 и 38 Гражданского кодекса РФ).

Про аварийность и ликвидность

Приобретаемое с помощью ипотеки жилье должно быть подключено к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления, обеспечено горячей и холодной водой в ванной комнате и на кухне. Как отмечает директор ипотечного департамента Инвестиционного банка «КИТ Финанс» Дмитрий Лазаренко, снисхождение делается только в случае покупки площади во вновь построенном доме.
Многие банки не предоставляют ипотечные кредиты под залог жилых помещений в многоквартирных домах барачного или гостиничного типа, общежитиях, зданиях, построенных ранее 1957 года и имеющих менее шести этажей. В случае с общежитиями – из-за статуса этих зданий. Согласно ст. 74 Федерального закона № 102 ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
По отношению к хрущевкам, как отмечает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, в последнее время позиция банков изменений не претерпела. Г-н Ельцов объясняет это тем, что планы администрации по сносу хрущевских кварталов пока не имеют статуса закона или постановления.
«Действующие программы кредитования домов первых массовых серий ведутся в прежнем режиме», – говорит и член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
Другое дело, что кредитовать покупателей квартир в домах первых массовых серий готовы не все банки. Это связано как с требованиями программ, так и с условиями привлечения ресурсов под объекты такого рода.
Кроме того, окончательное решение в каждом конкретном случае может отличаться от «принципиальной» позиции. Например, Городской ипотечный банк, по словам Игоря Жигунова, рассматривает в качестве предмета залога дома первых массовых серий. При этом окончательное решение принимается с учетом подробного анализа, информации по конструктивным элементам здания, степени износа, ликвидности и заключения страховых компаний.
Строение, в котором расположена выбранная заемщиком квартира, не должно находиться в аварийном состоянии. Ведь если в период выплаты кредита с домом что-то случится, ущерб понесет не только покупатель. Существуют штрафные санкции Центробанка, применяемые к кредитным организациям в том случае, если они закрыли глаза на ветхость строения и допустили подобный прокол в своей работе. По этой же причине предъявляются достаточно жесткие требования к разделяющим этажи конструкциям: здание должно иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия. Если перекрытия в облюбованном доме деревянные, что часто встречается в старом фонде, необходимо получить заключение строительной экспертизы.
«Большинство банков «не любит» блочные пятиэтажки и дома постройки XIX века без капитального ремонта, – отмечает директор Центра ипотечного кредитования корпорации «Адвекс» Ирина Забродина. – Когда мы подбираем кредитную программу для заемщиков, учитываем не в последнюю очередь, какие требования предъявляет банк к техническому состоянию предмета залога». В некоторых случаях от заемщика могут потребовать подтверждение, что здание, в котором приобретается квартира, не подлежит сносу в период выплаты кредита.

За «пропиской» – в банк

По словам директора управления по кредитованию физических лиц ОАО «Банк «Александровский» Елены Кулык, заемщик должен сообщить банку, кто живет и зарегистрирован в приобретаемой за счет ипотечного кредита квартире до момента подписания договора купли-продажи. После подписания такого договора каждый случай регистрации в квартире клиент согласовывает с кредитным учреждением.
«В основном, банки идут навстречу желаниям клиента. Но не стоит забывать, что, подписывая кредитный договор, заемщик тем самым предоставляет банку право запрашивать из районных паспортно-визовых служб сведения о лицах, зарегистрированных в ипотечной квартире», – подчеркивает Елена Кулык. Их регистрация без разрешения кредитора, по словам г-жи Кулык, позволяет банку требовать полного досрочного погашения долга заемщиком.
Приобретаемое в кредит жилье не может являться бывшей собственностью заемщика или его супруги. Нельзя купить квартиру в кредит у своих близких родственников: детей или жены.
Когда в залог идет имеющаяся недвижимость, банку необходимо знать, принадлежит ли заемщику вся квартира целиком или только доля в ней. «В основном, требования кредитных организаций таковы: клиент должен обладать полным правом собственности на квартиру. Но некоторые банки разрешают закладывать и долю с согласия третьих лиц», – уточняет директор по Северо-Западному округу ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов.

Риэлтор знает

Чтобы учесть все нюансы приобретаемой в ипотечный кредит жилплощади, желательно обратиться к специалистам. Конечно, можно обойтись и без помощи агентства недвижимости. Но, советует заместитель генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Сергей Милютин, найти подходящую квартиру самому довольно проблематично. Лучше, по его мнению, поручить дело грамотному специалисту.
Многие кредитные организации сегодня реализуют ипотечные программы совместно с риэлторами, которые знают требования конкретного банка и могут в самые короткие сроки найти нужный вариант. В функции агентства входят поиск квартиры или иного жилья в соответствии как с пожеланиями заемщика, так и с требованиями банка, а также сбор необходимых бумаг. Риэлтор представляет документы по жилому объекту работнику кредитного отдела банка, уточняет параметры сделки (планируемые даты нотариата, снятия с регистрационного учета, порядок расчетов и т. п.).
Перед проведением сделки агентство недвижимости организует по согласованию с банком встречу всех сторон, в ходе которой оговариваются окончательные сроки и параметры ипотечной покупки. Эффект от сотрудничества с профессиональными агентствами – грамотно заключенный договор с продавцом, минимум временных затрат и походов по инстанциям для заемщика, безопасные взаиморасчеты. В результате жилплощадь, соответствующая пожеланиям клиента и требованиям банка, может быть подобрана в течение месяца, а иногда и быстрее.
Важно, что риэлтор не только помогает заемщику найти квартиру с необходимыми параметрами, но и во многих случаях проверяет ее юридическую чистоту.
«Убедиться в юридической чистоте приобретаемого жилья особенно важно, когда объект выбирается на вторичном рынке, – поясняет директор агентства недвижимости «Миэль-СП» Мария Сорокина. – Вряд ли кого-то обрадует появление законных владельцев после нескольких лет выплат по кредиту».
Жесткие требования банков к приобретаемому на заемные средства жилью идут на пользу самому заемщику. Не будь их, многие клиенты купили бы с помощью ипотеки не вполне ликвидные квартиры, которые (скажем, в случае дефолта) невозможно было бы реализовать на рынке по той же цене и вернуть заемщику уже внесенные в банк суммы.