Экскурс в историю развития девелопмента России

	Главмосстроем за 50 лет работы было застроено более двух третей всего жилого фонда Москвы

В Советской России такого явления, как массовая застройка, не существовало вплоть до середины ХХ века, когда вопрос о необходимости развития методов строительства встал особенно остро. Наверное, именно этот период времени можно назвать моментом зарождения в стране девелопмента - профессиональной деятельности в сфере организации процессов реконструкции или изменения существующего здания или земельного участка.

Рождение девелопмента

26 апреля 1954 года Совет Министров СССР и ЦК КПСС издали постановление о реструктуризации строительных организаций. Тогда на правах союзного министерства был создан Главмосстрой, была разработана новая технология по возведению первых пятиэтажных домов, строившихся позднее по всей территории СССР и ставших символом того времени. Главное управление по жилищному и гражданскому строительству столицы объединяло в себе 53 общестроительных треста, 255 строительных управлений и более 600 производственных предприятий.

Главмосстроем за 50 лет работы было застроено более двух третей всего жилого фонда Москвы, что составляет более 150 миллионов квадратных метров жилья. Также на счету Главмосстроя реконструкция таких зданий, как Кремлёвский Дворец Съездов, цирк на проспекте Вернадского, Кардиологический и Онкологический центры, Третьяковская галерея, гостиничный комплекс "Измайлово", гостиница "Россия", палаты Свято-Данилова монастыря, МХАТ и многих других.

На базе Краснопресненского завода железобетонных конструкций был основан уникальный для своего времени домостроительный комбинат ("ДСК-1") для поточного изготовления и сборки панельных зданий. Комбинат включал в себя стройки, заводы, проектные бюро и научные организации. "Строймонтажтрест №3", который позднее был переименован в "Строительное управление №155", был создан на базе "Главмосстроя" в том же 1954 году. Все эти компании - "ДСК-1", "Главмосстрой" и "СУ-155" - существуют и в наши дни. Их разработки и сейчас входят в число популярных серий муниципальных домов.

Понятие "застройщик", широко используемое в современной России, было унаследовано со времён СССР и в некоторой степени соответствует понятию "девелопер". За тем исключением, что девелопером обычно называют инвестора, вкладывающего собственные или заёмные средства в строительство объекта с целью получить прибыль от его продажи или сдачи в аренду.

Российская действительность

	Понятие "застройщик", широко используемое в современной России, было унаследовано со времён СССР

Зачастую те компании, которые возникли на базе советских строительных комбинатов и трестов, делают акцент на увеличении объёмов строительства и на формировании отраслевых холдингов; главной целью остаётся снижение издержек. Как правило, прибыль таких компаний напрямую зависит от наличия сильного административного ресурса. При этом, в некоторых из них качественная проработка концепции проектов и схема взаимодействия с конечным потребителем не являются приоритетными направлениями.

Компании, которые появились позже и организованы по западному типу, несмотря на наличие современных технологий, сильных наработок в области менеджмента и рыночное ориентирование, при этом часто сталкиваются с малоизвестными в международной практике обстоятельствами, обусловленными спецификой российского рынка, требующего "творческого" подхода к решению проблем.

Девелопмент является не только ресурсозависимым, но и в высокой степени рискованным видом деятельности. Поэтому особое место на этом рынке занимают банки. Покупка земли для строительства на удачно расположенной территории снижает риски, но вместе с тем и снижает доходность проекта, который в этом случае сводится лишь к обычному строительству. Опытный девелопер будет стремиться разработать прибыльный проект на недорогом участке, учитывая все его особенности и потенциал. И это, скорее, искусство, основанное на личных качествах, опыте и чутье девелопера.

Риски и схемы

Само понятие "девелопмент" принято разделять на два его основных вида - "fee-development" (fee - анг. гонорар) и "speculative development" (speculative - анг. спекулятивный). Девелопер, работающий по первой схеме, ставит своей целью получение гонорара и, соответственно, не имеет финансовых рисков. Такой девелопер не вкладывает в проект собственные средства, он нанимается инвестором для строительства "под ключ" и, возможно, заполнения объекта арендаторами. В его обязанности входит проектирование, строительство объекта и все необходимые согласования с властями. Финансирование всех работ осуществляет заказчик, ответственность за проект в целом лежит на девелопере, который самостоятельно привлекает специалистов на все необходимые работы.

Схема работы по второму виду девелопмента, более сложна и рискованна. Кроме обязанностей, описанных в первой схеме, девелопер также берёт на себя ответственность за построение финансовой схемы проекта, в который он вкладывает собственные средства. По сути, девелопер в рамках этой схемы выступает единоличным организатором проекта. На практике финансовые схемы крупных девелоперских проектов могут представлять собой сложную комбинацию из собственных средств девелопера, банковских кредитов, привлечённых инвестиций, предарендных платежей будущих арендаторов и т.д.

Виды девелопмента могут классифицироваться и по типу объекта недвижимости, развитием которого занимается девелопер. Например, девелопмент жилой недвижимости, девелопмент коммерческой недвижимости, девелопмент загородной недвижимости, девелопмент земельных участков и т.д. Возможна и более подробная классификация, основанная на классах объектов недвижимости (бизнес-класс, эконом-класс, элит-класс и т. д.)