Тайланд: какими правами на собственность обладают иностранные граждане?

 Наиболее часто возникает вопрос: Может ли иностранное физическое лицо единолично владеть правами на земельные участки в Таиланде? Ответ в любом случае однозначный: Нет.

 Кроме того, иностранец не имеет права владеть более 49% акций зарегистрированной в Таиланде компании, которая владеет земельной собственностью. Однако существуют абсолютно законные пути:

1. Иностранный акционер осуществляет единоличный контроль над учреждённой им тайской компанией и над производимыми ею инвестициями.
2. Иностранным физическим лицам позволяется владеть зданиями, отдельными от земельных участков, с регистрацией на землю права 30-летней аренды, которая впоследствии может быть пролонгирована. Данный вариант рассматривается многими собственниками, как почти равнозначный праву владения землей.
3. Резидентная компания, зарегистрированная на основание законодательства Таиланда, имеет право приобретать и продавать землю, как юридическое лицо. Таким образом иностранное физическое лицо, являющееся директором и акционером компании, может становиться собственником земельных наделов посредством своей компании. Владение землей и проведение инвестиций должно быть отражено в видах деятельности, разрешенных компании (указывается в Приложении к регистрационному Сертификату «Виды деятельности компании»). Иностранцы имеют право владеть до 49% акций компании, оставшиеся 51% должны по закону принадлежать резидентам Таиланда. Каждая компания (Thai Limited Company) должна иметь минимум 7 акционеров. Иностранному лицу позволяется владеть привилегированными акциями, дающими преимущество при голосовании, и таким образом, контролировать компанию, и соответственно, приобретенную на нее собственность.

 Часто инвесторы спрашивают, какая схема владения землей больше отвечает принципам надёжности? И тот, и другой метод имеют свои плюсы. В связи с тем, что иностранные граждане не имеют права владеть землей напрямую, право владения через регистрируемую аренду с возможностью её последующей пролонгации, является практически аналогичным праву собственности. В данном случае это означает следующее: тайская компания, которую вы контролируете, владеет земельной собственностью. Для дополнительной безопасности (если таковая требуется) можно сдавать рассматриваемый земельный участок в аренду самому себе от имени компании, которой Вы владеете. Более того, Вы можете также заложить от имени компании данный земельный участок в свою пользу: земельный участок может быть передан в залог иностранному лицу в качестве обеспечения под заем средств тайскому физическому или юридическому лицу. Регистрационный сбор составляет 1% от суммы, указанной в залоговом соглашении. Должно быть представлено доказательство того, что гербовый сбор по залоговому соглашению был полностью и своевременно уплачен. Обе эти схемы широко представлены в юридической практике. Передача права собственности на недвижимость регистрируется местным Земельным Департаментом, для чего в государственный орган предоставляется контракт, подписанный сторонами. Обычно на каждую сделку купли- продажи существует два контракта: первый – договор между покупателем и продавцом, регулирующий сроки и формы расчетов, дополнительные условия, накладываемые на стороны (организация подъезда, проведение электрической линии и т.п.); этот договор обычно подготавливается квалифицированным юристом или агентом по недвижимости, содержит в себе график и реальные суммы платежей. Второй – это официальный договор Земельного Департамента, где фиксируется только факт передачи конкретного участка от одного собственника другому по цене, установленной Земельным Департаментом на текущий момент. Этот шаг обычно совершается после проведения сторонами всех взаиморасчетов. По желанию сторон, может быть заявлена и реальная цена земельного участка, если ее стоимость превосходит действующие цены Департамента. С этой суммы будут удержаны налоги и сборы за перерегистрацию права собственности. Подобным же образом регистрируются договоры аренды недвижимости.

 Приобретение кондоминиумов

 Правила, определяющие владение кондоминиумом в Таиланде, во многом подобны тем, что определяют право владения землей. На каждые отдельные апартаменты выдаётся специальный сертификат собственности, регистрация купли- продажи этой собственности также производится в Земельном Департаменте. В связи с тем, что каждые апартаменты несут в себе также пропорциональный им кусок земли, на котором располагается застройка, то право собственности иностранцев жестко контролируется. Иностранные физические лица, резидентные компании, контролируемые иностранцами или же иностранные компании могут владеть не более 49% земельной собственности кондоминиума. Нерезиденты, приобретающие собственность в кондоминиумах, должны представить доказательство того, что средства на покупку были ввезены в Таиланд из-за границы. Данное решение, в основном, направлено на то, чтобы иностранцы не могли кредитоваться в банках Таиланда на приобретение жилья. Однако если иностранец официально трудоустроен в Таиланде, он может использовать для приобретения собственности средства, заработанные по месту своей работы. Исключение в данном случае составляют компании, поддерживаемые государственной программой Совета по Инвестициям (Board Of Investments). В любом случае, кондоминиум может быть взят в аренду иностранным лицом по тому же самому принципу, что и земельные наделы.

 Пять основных вопросов по приобретению собственности

 Если вы собираетесь приобрести собственность в Таиланде, необходимо рассмотреть Вашу будущую недвижимость с точки зрения 5 основных аспектов:
1. Кто является ее текущим владельцем (застройщиком), икаков документ, определяющий право собственности, выданный земельным департаментом;
2. Условия окружающей местности, доступность, наличие развитой инфраструктуры
3. Контроль над произведенными инвестициями и возможными налоговыми отчислениями, которые связаны с ними;
4. Получение соответствующих гарантий при строительстве от Вашего будущего подрядчика;
5. Страховка на случай возможного банкротства подрядчика.