Начало реализации проекта
Начальным этапом реализации проекта коттеджного поселка является стадия поля. Как правило, в этот период застройщик оперирует в основном обещаниями, показывает красивые буклеты и макеты домов. В лучшем случае он на данном этапе имеет на руках документы на участки. Нулевой этап строительства, прежде всего, привлекателен для покупателя более низкими ценами на объекты. Иван Шульков, управляющий партнёр консалтинговой компании Greenwich Group говорит, что «разница в цене объектов, находящихся на различных стадиях строительства (при прочих равных условиях) обусловлена стоимостью денег во времени, соответственно, зависит от размера ставки дисконтирования. Если среднее значение данного показателя до кризиса было на уровне 15 %, а средний срок строительства поселка - 3 года, то ценовой коэффициент для завершенного объекта составлял 1,5, то есть в среднем на 50 % больше по отношению к объекту на начальной стадии».
Тимур Сайфутдинов, Управляющий Директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood рассказал, что в докризисный период потенциальные покупатели зачастую старались приобрести объект загородной жилой недвижимости на его начальных стадиях строительства по минимальным ценам. «Объекты на начальной стадии строительства имеют как свои плюсы, так и свои минусы. К плюсам таких объектов можно отнести их инвестиционную привлекательность, т.е. покупка объекта на его начальной стадии строительства и продажа, когда дом уже достроен и его рыночная стоимость возросла. К минусам таких объектов следует отнести высокие риски недостроя, с чем и столкнулись многие покупатели в связи с кризисом, начавшимся осень 2008 г.», - говорит эксперт.
Как избежать недостроя? На что следует обратить внимание покупателю, решившему приобрести дом на начальной стадии строительства? Екатерина Орлова, директор по маркетингу компании «АИН-девелопмент», говорит, что на данном этапе, прежде всего, стоит изучить репутацию застройщика, его упоминания в прессе. Сильно должна насторожить информация о больших невыплаченных кредитах, о закладываемом имуществе или других видах задолженностей застройщика. Ключевым же моментом, по мнению эксперта, являются ранее реализованные поселки. «Их количество и успешность их возведения и определяют, как скоро вы сможете справить новоселье в вашем доме. Поскольку, помимо характеристики самой надежности застройщика, существующие поселки более высокой степени готовности будут являться источником материальных ресурсов для строительства нового проекта в период, когда покупателей окажется не так много из-за высоких рисков. А также, в таком случае, вероятно наличие всей собственной современной техники, что и избавляет от необходимости ее аренды или найма субподрядчиков, что в кризисный период является дополнительной финансовой нагрузкой. В идеале лучше посетить жилые поселки застройщика, чтобы лично оценить их соответствие заявленным параметрам качества», - говорит эксперт.
Средняя степень готовности
На данной стадии уже проведены некоторые работы по строительству и благоустройству поселка. Как правило, тогда уже готова въездная группа, проложены работы, проведены коммуникации, начато благоустройство территории. По словам экспертов, до кризиса обычно поселок раскупался уже на этом этапе. Цены на дома здесь уже выше, но риски меньше, тем не менее, они есть. На что нужно обратить внимание покупателю, решившему приобрести дом на данном этапе строительства поселка?
Екатерина Орлова говорит, что проверять застройщика следует так же, как и на предыдущем этапе, но с некоторыми нюансами. Обращать внимание теперь стоит не на сравнение нового проекта с другими, а поселка с ним же самим, но годом ранее. «Прежде всего, стоит поинтересоваться, какие работы и в какие сроки были проведены за период кризиса. Это можно узнать у специалистов компании при правильной постановке вопроса в личной беседе. Также часто подобную информацию размещают в разделах новостей или в фотогалерею на сайте поселка - конечно, когда есть что размещать. Именно это и будет основным критерием оценки. Поскольку часть поселков сейчас реализуются в средней стадии готовности, однако, при тщательном изучении, выясняется, что все работы были проведены в докризисный период, а за период кризиса фактически строительство не велось и неизвестно когда возобновится.
Если же работы ведутся именно во время кризиса, и с поздней осени 2008 года было многое сделано в поселке, то это может стать самой выгодной покупкой, поскольку цена будет низкой, и риски при этом невысокими», - говорит эксперт.
Завершающая стадия проекта
Как правило, на данном этапе все работы уже проведены, и от полной сдачи поселка эта стадия отличается отсутствием газа, поскольку, как известно, его можно подключать только в те дома, что уже построены и сданы в эксплуатацию.
Екатерина Орлова говорит, что при всей видимой надежности этой стадии она может длиться и год, и два, и пять, и более. «Домовладельцы, в случае неудачного развития событий, помимо всех неудобств понесут и убытки, поскольку цена коттеджа на этой стадии уже значительно выше, нежели приобретать домовладение в поселке средней степени готовности, а возможности жить в таком поселке постоянно по-прежнему нет. Чтобы не попасть в такую ситуацию, имеет смысл опросить всю документацию у застройщика, а также узнать о реальном положении дел. Эту информацию можно найти в отзывах в интернете или у риэлторов, лучше же всего пообщаться с другими владельцами», - рассказал эксперт.
Нюансы для разных ценовых сегментов
Существует также интересная статистика, которая будет более полезна застройщикам при планировании продаж, нежели покупателям. Дело в том, что чем ниже ценовой сегмент, тем выше доля продаж на начальных этапах. По словам Ивана Шулькова, конечные покупатели (приобретающие объект для собственного проживания, а не в спекуляционных целях) коттеджей высшего ценового сегмента (от 3 млн. $) достаточно взыскательны и предпочитают приобретать готовые объекты, имеющие презентабельный внешний вид. «Продажи объектов высокой ценовой категории в недостроенном состоянии – неприемлемо. Показ покупателям поселка на том этапе, когда на стройплощадке грязно, а дома представляют собой бетонные и кирпичные коробки, как правило, заканчивается отказом от просмотра объекта», - говорит эксперт.
Итак, на каком же этапе строительства коттеджного поселка выгоднее всего приобретать в нем дом? Понятно, что с экономической точки зрения, оптимальным является нулевой этап, когда цены наиболее низкие. В то же время на данном этапе риски максимальны. Гораздо менее рискованно входить в проект уже в процессе его реализации, на среднем этапе готовности. Покупатель на данной стадии может получить очень важную информацию – как проект реализуется, как идет строительство, выполняет ли застройщик в срок данные им обещания – по мере реализации проекта. Цена здесь не такая высокая, как на завершающей стадии, поэтому, на наш взгляд, при условии получения всей необходимой положительной информации о застройщике и ранее реализованных его проектах, а также о ходе реализации самого проекта, приобретение дома на данном этапе строительства коттеджного поселка является наиболее оптимальным.
Начальным этапом реализации проекта коттеджного поселка является стадия поля. Как правило, в этот период застройщик оперирует в основном обещаниями, показывает красивые буклеты и макеты домов. В лучшем случае он на данном этапе имеет на руках документы на участки. Нулевой этап строительства, прежде всего, привлекателен для покупателя более низкими ценами на объекты. Иван Шульков, управляющий партнёр консалтинговой компании Greenwich Group говорит, что «разница в цене объектов, находящихся на различных стадиях строительства (при прочих равных условиях) обусловлена стоимостью денег во времени, соответственно, зависит от размера ставки дисконтирования. Если среднее значение данного показателя до кризиса было на уровне 15 %, а средний срок строительства поселка - 3 года, то ценовой коэффициент для завершенного объекта составлял 1,5, то есть в среднем на 50 % больше по отношению к объекту на начальной стадии».
Тимур Сайфутдинов, Управляющий Директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood рассказал, что в докризисный период потенциальные покупатели зачастую старались приобрести объект загородной жилой недвижимости на его начальных стадиях строительства по минимальным ценам. «Объекты на начальной стадии строительства имеют как свои плюсы, так и свои минусы. К плюсам таких объектов можно отнести их инвестиционную привлекательность, т.е. покупка объекта на его начальной стадии строительства и продажа, когда дом уже достроен и его рыночная стоимость возросла. К минусам таких объектов следует отнести высокие риски недостроя, с чем и столкнулись многие покупатели в связи с кризисом, начавшимся осень 2008 г.», - говорит эксперт.
Как избежать недостроя? На что следует обратить внимание покупателю, решившему приобрести дом на начальной стадии строительства? Екатерина Орлова, директор по маркетингу компании «АИН-девелопмент», говорит, что на данном этапе, прежде всего, стоит изучить репутацию застройщика, его упоминания в прессе. Сильно должна насторожить информация о больших невыплаченных кредитах, о закладываемом имуществе или других видах задолженностей застройщика. Ключевым же моментом, по мнению эксперта, являются ранее реализованные поселки. «Их количество и успешность их возведения и определяют, как скоро вы сможете справить новоселье в вашем доме. Поскольку, помимо характеристики самой надежности застройщика, существующие поселки более высокой степени готовности будут являться источником материальных ресурсов для строительства нового проекта в период, когда покупателей окажется не так много из-за высоких рисков. А также, в таком случае, вероятно наличие всей собственной современной техники, что и избавляет от необходимости ее аренды или найма субподрядчиков, что в кризисный период является дополнительной финансовой нагрузкой. В идеале лучше посетить жилые поселки застройщика, чтобы лично оценить их соответствие заявленным параметрам качества», - говорит эксперт.
Средняя степень готовности
На данной стадии уже проведены некоторые работы по строительству и благоустройству поселка. Как правило, тогда уже готова въездная группа, проложены работы, проведены коммуникации, начато благоустройство территории. По словам экспертов, до кризиса обычно поселок раскупался уже на этом этапе. Цены на дома здесь уже выше, но риски меньше, тем не менее, они есть. На что нужно обратить внимание покупателю, решившему приобрести дом на данном этапе строительства поселка?
Екатерина Орлова говорит, что проверять застройщика следует так же, как и на предыдущем этапе, но с некоторыми нюансами. Обращать внимание теперь стоит не на сравнение нового проекта с другими, а поселка с ним же самим, но годом ранее. «Прежде всего, стоит поинтересоваться, какие работы и в какие сроки были проведены за период кризиса. Это можно узнать у специалистов компании при правильной постановке вопроса в личной беседе. Также часто подобную информацию размещают в разделах новостей или в фотогалерею на сайте поселка - конечно, когда есть что размещать. Именно это и будет основным критерием оценки. Поскольку часть поселков сейчас реализуются в средней стадии готовности, однако, при тщательном изучении, выясняется, что все работы были проведены в докризисный период, а за период кризиса фактически строительство не велось и неизвестно когда возобновится.
Если же работы ведутся именно во время кризиса, и с поздней осени 2008 года было многое сделано в поселке, то это может стать самой выгодной покупкой, поскольку цена будет низкой, и риски при этом невысокими», - говорит эксперт.
Завершающая стадия проекта
Как правило, на данном этапе все работы уже проведены, и от полной сдачи поселка эта стадия отличается отсутствием газа, поскольку, как известно, его можно подключать только в те дома, что уже построены и сданы в эксплуатацию.
Екатерина Орлова говорит, что при всей видимой надежности этой стадии она может длиться и год, и два, и пять, и более. «Домовладельцы, в случае неудачного развития событий, помимо всех неудобств понесут и убытки, поскольку цена коттеджа на этой стадии уже значительно выше, нежели приобретать домовладение в поселке средней степени готовности, а возможности жить в таком поселке постоянно по-прежнему нет. Чтобы не попасть в такую ситуацию, имеет смысл опросить всю документацию у застройщика, а также узнать о реальном положении дел. Эту информацию можно найти в отзывах в интернете или у риэлторов, лучше же всего пообщаться с другими владельцами», - рассказал эксперт.
Нюансы для разных ценовых сегментов
Существует также интересная статистика, которая будет более полезна застройщикам при планировании продаж, нежели покупателям. Дело в том, что чем ниже ценовой сегмент, тем выше доля продаж на начальных этапах. По словам Ивана Шулькова, конечные покупатели (приобретающие объект для собственного проживания, а не в спекуляционных целях) коттеджей высшего ценового сегмента (от 3 млн. $) достаточно взыскательны и предпочитают приобретать готовые объекты, имеющие презентабельный внешний вид. «Продажи объектов высокой ценовой категории в недостроенном состоянии – неприемлемо. Показ покупателям поселка на том этапе, когда на стройплощадке грязно, а дома представляют собой бетонные и кирпичные коробки, как правило, заканчивается отказом от просмотра объекта», - говорит эксперт.
Итак, на каком же этапе строительства коттеджного поселка выгоднее всего приобретать в нем дом? Понятно, что с экономической точки зрения, оптимальным является нулевой этап, когда цены наиболее низкие. В то же время на данном этапе риски максимальны. Гораздо менее рискованно входить в проект уже в процессе его реализации, на среднем этапе готовности. Покупатель на данной стадии может получить очень важную информацию – как проект реализуется, как идет строительство, выполняет ли застройщик в срок данные им обещания – по мере реализации проекта. Цена здесь не такая высокая, как на завершающей стадии, поэтому, на наш взгляд, при условии получения всей необходимой положительной информации о застройщике и ранее реализованных его проектах, а также о ходе реализации самого проекта, приобретение дома на данном этапе строительства коттеджного поселка является наиболее оптимальным.
