Особенности регистрации сделок с участием несовершеннолетних детей

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу провело горячую телефонную линию - Особенности регистрации сделок с участием несовершеннолетних детей.
На вопросы отвечала государственный регистратор Евстигнеева Екатерина Владимировна. Приводим некоторые ответы.
Вопрос: Хочу подарить 10 летней внучке квартиру. Что для этого нужно?
Ответ: Вам необходимо составить договор дарения в нотариальной форме либо в простой письменной. Интересы несовершеннолетней внучки должны представлять ее родители (мать или отец). На государственную регистрацию они должны представить свой паспорт и свидетельство о рождении ребенка. Также для регистрации права необходимо представить другие, предусмотренные законом документы. Перечень документов размещен на сайте.
Вопрос: Наша комната в коммунальной квартире оформлена на сына. Покупатель соседней комнаты просит оформить отказ от преимущественного права покупки. Как это сделать?
Ответ: Для оформления отказа от преимущественного права покупки комнаты (доли в общей долевой собственности) Вам потребуется разрешение органов опеки и попечительства по месту жительства. С полученным разрешением необходимо обратиться к нотариусу, за удостоверением требуемого документа.
Вопрос: Хочу использовать средства материнского капитала на приобретение квартиры. Могу ли я оформить право собственности на квартиру только на себя?
Ответ: Да, это возможно. Однако, в случае направления средств материнского капитала на оплату приобретаемого жилья Вы должны дополнительно представить на регистрацию права собственности засвидетельствованное в установленном порядке Ваше  письменное обязательство о том, что  в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, оформить приобретенную квартиру в общую долевую собственность: Вас, супруга, детей и иных совместно проживающих членов семьи с определением размера долей по соглашению.
Вопрос: Могу ли я приобрести квартиру на имя моего несовершеннолетнего сына с использованием средств материнского капитала у его отца?
Ответ: Статьей 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 37 Кодекса опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
По общему правилу, предусмотренному действующим законодательством, право собственности несовершеннолетнего на жилое помещение, приобретаемое с использованием МСК, возникает с момента государственной регистрации указанного права. Государственная регистрация прав в данном случае имеет правообразующий характер. При этом момент заключения договора купли-продажи, предусматривающего приобретение жилого помещения с использованием МСК в общую собственность, предшествует государственной регистрации прав на такое жилое помещение.
Учитывая изложенное, <…> под запрет, устанавливаемый указанной выше нормой Кодекса, подпадают сделки между несовершеннолетним с близкими родственниками, направленные на отчуждение жилого помещения, приобретенного с использованием средств МСК.
Вопрос: Могу ли я и моя несовершеннолетняя дочь купить квартиру с использованием кредитных средств?
Ответ: Зарегистрировать право общей долевой собственности на основании договора купли-продажи на вас и вашу несовершеннолетнюю дочь с привлечением  кредитных средств нельзя. Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) установлено, что квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру.
Учитывая изложенное, при приобретении жилого помещения с использованием кредитных средств, право собственности на такое помещение возникает у всех членов семьи. При этом указанное помещение считается находящимся в залоге и залогодателями являются все собственники помещения, в том числе несовершеннолетние, не являющиеся заемщиками по кредитному договору.
Таким образом, ипотека в силу закона, возникающая на основании договора купли-продажи с привлечением кредитных средств, не может быть зарегистрирована на несовершеннолетнего ребенка.