Гражданский брак и ипотека - несовместимы?

Выдача ипотеки парам, проживающим в гражданском браке, является частным случаем кредитования на приобретение жилья в долевую собственность. Максимум участников такой сделки – четыре человека. Но чем больше созаемщиков, тем выше риск получить отказ в кредите.

Многие банки разрешают брать ипотеку не только официально женатым парам, а и состоящим в гражданском браке. Разница только в том, что зарегистрированные супруги получают жилье в совместную собственность, а гражданские – в долевую.«Если у вашего супруга запятнана кредитная история, идите на фиктивный развод. Заодно в получаемый доход еще и сумму алиментов впишете», – шутят юристы.

Почести меняют нравы
«Альфа-Банк» заявил, что начал предоставлять ипотечные кредиты не состоящим в законном браке парам. «Условия, действующие для официальных пар, абсолютно аналогичны условиям, действующим для гражданских пар, – поясняет  замначальника управления ипотечного кредитования банка Екатерина Новожилова. – Ужесточения условий для гражданских супругов, будь то процентные ставки, сроки или другие параметры, нет». По предлагаемой банком схеме гражданские супруги участвуют в ипотечной сделке на правах заемщика и созаемщика, собственность оформляется по желанию клиентов: либо пополам, либо пропорционально последующему участию в погашении кредита.
Отсутствие дополнительных клиентских расходов в новой программе вполне объяснимо. В зоне рисков, как свидетельствуют участники рынка, оказывается не банк, а сами клиенты. «В таких парах чаще возникают размолвки, в результате чего один из супругов может перестать платить», – отмечает управляющий филиалом «НОМОС-Банка» в Санкт-Петербурге Виктор Питернов. «Как правило, риски по сделкам, будь то официальный или гражданский брак, особенно ярко выражены в случае расставания супругов», – вторит Новожилова. Если это случается, сторонам приходится впоследствии платить по изначально установленными договоренностями, либо самостоятельно договариваться о переоформлении кредита только на одного из созаемщиков.
То есть, констатирует директор филиала «Петербургский» ОТП-Банка Александр Зотов, банк не несет в этом случае дополнительных рисков, так как обязательства по кредиту распространяются на обоих участников пары. Оформлены их отношения официально или нет, в этом случае не имеет значения. Различие только в оформлении собственности: в случае с парами, состоящими в официальном браке, жилье оформляется в совместную собственность, у гражданских супругов регистрируется долевая собственность.
Сильное воображение создает событие
Участники рынка не ожидают, что подобные инициативы могут серьезно стимулировать продажи. «Рост может быть, но не очень значительный, не более нескольких процентов», – полагает Виктор Питернов. «Пары, проживающие в гражданском браке, покупают квартиры в ипотеку, но такие случаи – единичны», – соглашается старший менеджер группы ипотеки «ЛенСпецСМУ» Елена Зунделевич.
Не рассчитывают на ощутимый рост продаж от проявленной инициативы и в самом Альфа-Банке. «По статистике, доля таких заемщиков среди клиентов банков не столь велика, как официальных супругов», – признает Екатерина Новожилова.
То есть на первый взгляд попытка поддержать незарегистрированные пары не сулит революции на ипотечном рынке. Более того, при изучении предложений других банков вдруг выясняется, что инициатива не особо и оригинальна. Например, ВТБ24, Абсолют-Банк и другие допускают участие в одном ипотечном кредите до четырех созаемщиков. Сбербанк, Инвестторгбанк и другие – до трех. «Мы кредитуем гражданских супругов, а также лиц, не состоящих в родстве, уже около трех лет, поэтому программы других банков в этом направлении сложно назвать новаторскими», – со своей стороны резюмирует директор DeltaCredit по управлению регионами Ольга Бажутина. «Очень многие банки выдают такие кредиты», – подытоживает Виктор Питернов.
Но главное – даже не число банков, работающих с не родственниками, а то, что у опрошенных банков на размерах процентных ставок родство/не родство не сказывается. «Такая схема позволяет учитывать при рассмотрении кредитных заявок совокупный доход, что увеличивает вероятность получения кредита на покупку жилья, – поясняет причину такого «равнодушия» Александр Зотов. – Одной из основных проблем развития рынка ипотечных кредитов в нашей стране является низкий уровень доходов населения».
Труд есть молитва
Кстати, продвигая свой продукт, представители Альфа-Банка подчеркивали, что он предназначен только для традиционных пар. Дескать, однополые партнеры к сделке не допускаются. Но вышеизложенное свидетельствует, что через приобретение в долевую собственность по этим программам может приобрести жилье какая угодно семья, хоть шведская.
Проще говоря, заявление Альфа-Банка оказалось лишь пиаром. В то же время общение на специализированных форумах и с посетителями выставки-семинара «Жилищный проект» показало, что «неоригинальное» заявление было замечено потенциальными клиентами. А значит, пиар оказался грамотным, сработал, «отложился в головах».
Одной из причин попадания пиарщиками Альфа-Банка в «десятку» можно считать то, что они встроили свой продукт в общую тенденцию развития российского ипотечного рынка.
А тенденция следующая. Как отмечает начальник отдела кредитования физических лиц АКБ «Газпромбанк» Виктор Моторин, увеличение спроса и увеличение количества операторов привело к значительному расширению спектра предлагаемых продуктов. Добавим – к более агрессивному продвижению операторами своих продуктов.
При этом банки все чаще разрабатывают программы, нацеленные на конкретные категории заемщиков. У каждого активного игрока не одна, а несколько программ: «Ипотека молодым», «Материнский капитал», «Ипотека для предпринимателей»… Таким образом, Альфа-Банк – далеко не первый, кто вышел на рынок с продуктом для россиян, готовых приобрести недвижимость в долевую собственность. Но он нашел способ пробудить к своей программе интерес.
Пока дышу, надеюсь
Если же подробнее рассматривать риски не банков, а потенциальных потребителей «безбрачной» ипотеки, то они достаточно существенны. Во-первых, часть пар, стесняясь обсуждать с кредиторами свой статус, оформляет ипотеку не на обоих, а на одно лицо. Таким образом, второе лицо рискует в случае разрыва потерять все права на эту недвижимость. Ведь в действующем законодательстве отсутствует само понятие «гражданский брак». Конечно, оставшаяся ни с чем сторона может в судебном порядке доказывать, что участвовала в выплатах на квартиру, вела совместное хозяйство, и т. д. Но не факт, что суд пойдет навстречу.
Загодя предотвратить подобные проблемы можно, оформив брачный контракт. Впрочем, как отмечают в «НДВ-Недвижимость», даже в Москве составлением брачных контрактов озаботились менее 5% собравшихся покупать недвижимость пар.
Во-вторых, у одного из супругов вполне может быть испорчена кредитная история. То есть чем больше созаемщиков, тем выше вероятность в отказе. Напомним, проверить «незапятнанность» своих кредитных историй раз в год можно бесплатно.
Если случилась такая неприятность, специалисты советуют отказываться от созаемщика. А для находящихся в законном браке – искать банк, который данные по супругам не проверяет (это можно узнать по перечню подаваемых документов).
В общем, как отмечает директор по развитию универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Анатолий Бобров, потенциальному получателю кредита перед совершением сделки нужно остановиться и еще раз взвесить все риски. «Ни в коем случае нельзя суетиться», – советует эксперт.
Но здесь есть еще один ракурс. Благодаря возросшей конкуренции предложения с учетом запросов клиентов в других сегментах рынка постоянно совершенствуются. А в сфере ипотеки на двоих (или более созаемщиков) о реальных новациях не слышно. То, что банки начинают выдавать в качестве нового «хорошо забытое старое», – лишнее тому доказательство.
Поэтому персонам, собирающимся брать такой кредит, нет смысла особо тянуть. Лучше не будет, а средние ставки по ипотеке могут вырасти дополнительно.

Поделиться…

Вопрос о стоимости жилья в России является сегодня одним из самых популярных. Но есть одна существенная проблема: ответить на данный вопрос одновременно для всех участников рынка жилья невозможно. Если намеренно не соврать.

Один известный немецкий экономист девятнадцатого века весьма мудро заметил: если вопрос поставлен неправильно, единственно правильным ответом на него может быть только критика самого вопроса. Это означает, что до того, как ответить на вопрос типа «сколько реально стоит жилье?», аналитик (или оценщик) обязан уточнить сам вопрос.
Как минимум, требуется уточнить следующее. Во-первых, какова практическая цель вопроса. Во-вторых, каковы «обстоятельства места и времени», связанные с данным вопросом. В-третьих, что имеется в виду под понятием «стоимость» в данном случае.
В-четвертых, как следует понимать предполагаемый ответ на поставленный вопрос.
Если вопрос адресован профессиональному оценщику, все эти уточнения неизбежны, поскольку прописаны в стандартах оценки. Но что делать, если данный вопрос задан публично и не предполагает конкретного объекта оценки? Ответить на вопрос о цене жилья всем заинтересованным участникам рынка одновременно невозможно, однако публичные аналитики рынка недвижимости сегодня постоянно делают именно это.
Цель настоящей статьи не в том, чтобы «разоблачить» прогнозы публичных аналитиков. Ценовые прогнозы, несомненно, полезны. Но только в том случае, если их правильно понимать. Но для этого как раз и требуется предварительно уяснить во всех нюансах практический смысл искомого вопроса – «сколько реально стоит жилье на рынке?». Следует помнить: конечный ответ на этот вопрос дают сами участники рынка.
Цены и экономический расчет
Для человека, не являющегося владельцем собственного жилья или не планирующего совершить в ближайшем будущем сделку на жилищном рынке, вопрос о «стоимости» жилья лишен какого-либо практического смысла. Иными словами, данный вопрос не имеет смысла, если человек не планирует свое будущее и не осуществляет для своих личных целей определенные вычисления, именуемые «экономическим расчетом».
Именно поэтому человека и интересуют в первую очередь будущие цены, а также исторические (вчерашние) цены – но лишь постольку, поскольку эти вчерашние цены позволяют ему сделать для себя лично прогноз о возможных будущих ценах. Данный прогноз собственно и есть «экономический расчет», однако, в отличие от аналитика, обычный человек прогнозирует не для всего рынка, а исключительно для себя.
Аналитика, как правило, интересуют все рыночные цены. Но для обычного человека практическое значение имеют только определенные – «доступные» – рыночные цены, поскольку, в отличие от аналитика, он ориентируется не только на рыночный спрос и предложение, но также и на собственные бюджетные ограничения. Эти бюджетные ограничения, как правило, весьма жесткие, если человек имеет постоянный доход.
Допустим, вы имеете постоянный доход в форме заработной платы и планируете приобрести в ближайшем будущем жилье определенного вида и качества. Если вы ожидаете, что ваш доход не уменьшится, а цены на жилье не изменятся, то тогда вы сможете определить, какую именно недвижимость вы сможете купить в ближайшем будущем. Вчерашние цены на жилье укажут вам на ваши будущие возможности.
Рост цен и добровольные сбережения
Но экономический расчет – это не только ваше намерение, но также и связанное с ним определенное действие. Это действие называется «добровольные сбережения». Вы не сможете купить жилье в будущем, если не откажетесь тратить весь доход на текущее потребление. Это элементарно. Но это означает, что доступный уровень цен на жилье определяется для каждого человека доступным ему уровнем личных сбережений.
К сожалению, этот важный момент часто игнорируется, когда аналитики рассуждают о спросе и предложении на рынке жилья. Рынок жилья изображается как базар – место, в котором в настоящее время встречаются продавцы и покупатели. Однако это есть лишь верхушка айсберга. Рынок жилья – это все потенциальные продавцы и покупатели, планирующие совершить сделку с жилой недвижимостью в ближайшем будущем.
Допустим, рыночные цены на жилье неуклонно возрастают. Для обычного человека, планирующего приобретение жилья на рынке в ближайшем будущем, это означает, что его добровольные сбережения, то есть деньги, отложенные на будущую покупку жилья, постоянно обесцениваются в отношении ранее доступного ему жилья. Иными словами, жилье, которое было ему доступно еще вчера, сегодня становится уже недоступным.
В этой ситуации будущий приобретатель жилья вынужден постоянно пересматривать свои старые планы и расчеты. Выбор, который он должен постоянно делать, сводится к следующему. Если он желает сохранить свои прежние планы, он вынужден увеличить свои личные сбережения за счет сокращения текущего потребления. Либо взять кредит, согласившись с сокращением своего будущего потребления. Но если он не делает этого, он должен согласиться на более дешевое жилье (либо вообще отказаться от покупки).
Во втором случае потенциальный спрос на жилье с его стороны не исчезает, а лишь смещается вниз по шкале ценовых предпочтений. Но такого рода смещение спроса не ограничивается, как правило, единичным покупателем. Поскольку все большее число обычных людей вынуждены отказываться от приобретения более качественного жилья, потенциальный спрос все более концентрируется в низших ценовых сегментах рынка.
Рост цен и стоимость денег
Заметим: вышеупомянутый выбор будущий покупатель жилья вынужден совершать не только в случае всеобщего роста цен на жилье, но также и в случае высокой инфляции, которую принято измерять уровнем потребительских цен. Если потребительские цены непрерывно растут, будущий покупатель жилья точно так же должен либо сокращать текущее потребление, либо сокращать личные сбережения, даже если цены на жилье остались на прежнем уровне. В обоих случаях его деньги постоянно обесцениваются.
«Деньги обесцениваются» – это означает, что снижается покупательная способность единицы денежного запаса, предназначенного для приобретения конкретного набора экономических благ. В нашем случае это проявляется следующим образом: на один расчетный рубль сегодня можно приобрести меньше условных квадратных метров доступного жилья, чем вчера. Можно сказать иначе: средняя стоимость условного квадратного метра, рассчитанная в целом по рынку, сегодня выше, чем вчера.
Казалось бы, какая разница: разделить общую стоимость рыночного предложения на количество квадратных метров или, наоборот, общей объем рыночного предложения в квадратных метрах – на сумму цен предложения? Разница есть. В первом случае может создаться впечатление, что недвижимость дорожает. Однако во втором случае четко видно, что общий рост цен на жилье есть лишь проявление падения стоимости денег.
Если исходить из того, что жилье «дорожает», то тогда можно сделать вывод, что большинство горожан – собственников жилья – с каждым годом становится богаче. Однако вряд ли они считают себя «богатыми», исходя из рыночной стоимости своего жилья. Реальная стоимость собственного жилья для них – это цена, за которую они в ближайшем будущем готовы от него отказаться. И эта цена, как правило, выше, чем средняя рыночная стоимость квадратных метров аналогичного городского жилья.
Если абстрагироваться от крайних случаев вынужденной продажи собственного городского жилья, то наиболее типичным мотивом отказа от него в планируемом ближайшем будущем является возможность приобретения альтернативного – более ценного для данного человека – жилья. Не случайно наиболее массовые продажи на вторичном рынке жилья есть сегодня так называемые «альтернативные сделки».
Однако это не означает, что вторичный рынок жилья работает по бартерным схемам. Деньги и здесь имеют значение. Для того чтобы приобрести альтернативное – более ценное – жилье, собственник городского жилья должен иметь некоторые сбережения, достаточные для «рыночного маневра». Но поскольку с ростом цен на жилье его сбережения постоянно обесцениваются, он естественным образом рассчитывает, что общий рост цен распространится и на будущую стоимость его собственного жилья.    
Сегодня рано – завтра поздно
Есть еще одна трудность, связанная с правильным пониманием возможных ответов на вопрос «сколько реально стоит жилье на рынке?». На процесс ценообразования обычно одновременно воздействуют товарные и денежные факторы. Разделить их влияние на движение цен почти невозможно. Цены на определенные категории жилья могут расти либо потому, что они наиболее популярны, либо потому что они наиболее доступны.
Допустим, мы наблюдаем, что сегодня покупатели явно предпочитают качественные и недорогие однокомнатные квартиры. Мы можем предположить, что таковы в настоящее время массовые индивидуальные предпочтения. Но мы не можем это доказать, если не знаем, какие именно личные «обстоятельства места и времени» в каждом конкретном случае определяют данный выбор. Мы можем этот выбор просто констатировать.
Но мы также можем предположить, что сегодня для большинства покупателей жилья данный выбор является единственно доступным по рыночной цене. Это означает, что более дорогое качественное жилье для этой категории покупателей в настоящее время либо недоступно, либо отдельные покупатели отложили свои прежние намерения на неопределенное будущее. Для них покупать более ценное жилье – слишком рано.
В этой логике есть своя «рыночная правда». Покупательная способность денежных сбережений в отношении возможности приобретения более доступного и ликвидного жилья на фоне роста общего уровня цен обычно снижается более интенсивно, чем в отношении более дорогого и менее ликвидного жилья. Это можно выразить на языке аналитики следующим образом: средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке однокомнатных квартир обычно выше, чем на рынке двухкомнатных квартир.
К сожалению, никакая статистика не способна доказать, что наиболее ликвидные в настоящее время квартиры будут такими же высоколиквидными в неопределенном будущем. Но тот факт, что они оцениваются сегодня как наиболее ликвидные, есть достаточный аргумент для того, чтобы предположить, что завтра купить эти самые популярные квартиры по сегодняшним еще доступным ценам будет уже поздно.
Таким образом, вопрос о том, сколько реально стоит жилье на рынке, для обычного планирующего собственное будущее человека может быть сведен к весьма простой формуле «сегодня рано – завтра поздно». Есть жилье, цены на которое говорят нам сегодня, что покупать или продавать его еще слишком рано. И есть жилье, цены на которое заставляют нас думать о том, что покупать или продавать его завтра будет, возможно, уже поздно. И только в этом смысле прогноз цен имеет значение.