Нюансы ипотечного кредитования

Сложно найти человека, который не жаждет комфортной жизни в собственной отдельной квартире, причем не через десяток лет, а прямо сейчас. Купить жилье используя ипотечный кредит могут не все. Но очень многие по незнанию и напрасно опасаются не существующих более проблем.

Сомнения — высшая добродетель

Время — бесценно. Оценить же годы, потраченные на проживание в съемных квартирах и коммунальных углах, — и вовсе невозможно. Устаревшие стереотипы не позволяют большей части населения жить в кредит. Долги для старшего поколения — это трагедия, избегать которой необходимо всеми возможными способами. Младшее — легче мирится с займами, но пока с небольшими и на короткие сроки. Вроде кредитов на мебель, бытовую технику или автомобили. Но лиха беда начало!
Главный аргумент в пользу ипотечного кредита остается прежним: он позволяет реализовывать свои желания сегодня, не дожидаясь " светлого будущего". Потому что путь накопления в нашей стране все еще ненадежен из-за высокого уровня инфляции. А альтернативы, кроме банковских займов, у большей части граждан попросту нет.
Многих людей, желающих использовать ипотеку, в последнее время удерживает от обращения в банк надежда на скорое уменьшение процентных ставок по кредиту. Прогнозируется оно в связи с реализацией национального проекта, посвященного доступному жилью. Надо сказать, что такое уменьшение ставки по ипотечным кредитам и вправду ожидается. Но не более чем на 1–2% в год. Таким образом, отложив покупку квартиры на 12 месяцев, можно сэкономить тысячу долларов на ипотечном кредите в далеком будущем. А есть ли в этом смысл? Кроме того, не вредно посчитать реальную стоимость квартиры для тех храбрецов, которые брали кредиты в 2002 году. Сегодня их залоговая недвижимость стоит вдвое дороже, и выгода от покупки " вчера" с лихвой перекрывает проценты на долгие годы вперед.

Семь раз проверь

Если сравнивать обычную сделку с сделкой покупки квартиры с привлечением ипотечного кредита, то, безусловно, последняя выгодно отличается повышенным уровнем надежности.
Для покупателя, который взял кредит, важно, что фактическая стоимость объекта сделки будет зафиксирована во всех сопроводительных документах. Поскольку этого требуют большинство структур, выдающих ипотечный кредит. Странно отдавать миллионы, а в официальных бумагах ставить сумму в несколько раз меньше. Особенно зная, что законодательство Российской Федерации позволяет оспорить сделку с недвижимостью в течение трех лет. Хотя, по признаниям специалистов, подобных прецедентов в " ипотечной" истории страны до сих пор не было.
Повышенный уровень безопасности ипотечного кредитования для заемщика достигается за счет целого ряда дополнительных проверок объекта залога, личности продавца, а также всех сопутствующих документов. Причина перекрестных проверок при выдаче ипотеки — в наличии заинтересованных в благоприятном исходе сделки дополнительных сторон, как то: риелтеры, ипотечные брокеры, страховые компании, оценщики и банковские структуры.
Риелтор и страховая компания, защищающая титул, берут архивные справки и интересуются историей приобретаемой квартиры. Для того чтобы исключить " неожиданное" возникновение обременений и т. д. Серьезные сервисные агенты и банки непременно проверяют личность продавца.

Тяжело в мучении

Ипотечный кредит обходится заемщику недешево. И по процентам, и из-за дорогих сопутствующих платежей (страховки, комиссионные банка, риэлтера и пр.). Кроме того, на " хрупкие" плечи покупателя падают все обычные для сделки расходы: регистрация, нотариат и т. п. Однако затраты на ипотеку постоянно уменьшаются. Федеральные программы, например, позволяют обойтись без страхования титула, а отказ от нотариата, который перестал быть обязательным, экономит 1–1,5% от стоимости квартиры.
Не менее актуальна для желающих взять ипотечный кредит проблема подоходного налога, который необходимо платить любому продавцу жилья, если он владел им менее трех лет. В таком случае государству придется отдать 13% от положительной разницы между стоимостью квартиры и миллионом рублей. Казалось бы, при чем тут заемщик. Однако сегодня положение таково, что это бремя перекладывается именно на покупателя, в ином случае владелец может отказать в ипотечной сделке.
Зачастую пугают желающих воспользоваться ипотекой и возможные проблемы, связанные с соблюдением прав несовершеннолетних. Однако сегодня Жилищный кодекс позволяет снять ребенка с регистрации, даже если он является собственником жилья данного под залог ипотечного кредита. Соответственно, вполне реально найти банк, который ничего не имеет против включения несовершеннолетних в число собственников.

Если у вас нет денег

Многих потенциальных заемщиков беспокоит ситуация возможной потери платежеспособности в будущем. И как следствие — выселение из приобретенной квартиры. Аргумент в пользу ипотечного кредитования прост. Банку гораздо проще решить дело миром, не тратя время и средства на длительные судебные разбирательства. Это подтверждает и более длительная история ипотечного кредитования, например, Латвии или Украины.
Нельзя забывать и о страховании жизни и здоровья, практикуемого при ипотечном кредитовании. Именно оно поддержит клиента в случае потери трудоспособности. Если задержка платежей происходит из-за временной потери источника доходов, то всегда есть возможность пересмотреть условия кредитования. Банк может предложить перенести платежи по ипотеке на пару месяцев, временно переложить эту обязанность на третье лицо (например, на родственника) или удлинить срок ипотечного кредита с уменьшением размера ежемесячных платежей.
В самом крайнем случае организация предоставляющая ипотеку снимет обременение с залоговой недвижимости и продаст ее по рыночной цене. В зависимости от размера уже внесенных средств заемщик сможет приобрести меньшее по размеру жилье или просто вернуть взнос и уже выплаченные по ипотечному кредиту средства.

Встречают по одежке

Не так давно требования банков к персоне, которая хочет взять ипотечный кредит, были, прямо скажем, драконовскими. Но сегодня многое изменилось (см. пояснение).
" Нулевой" первый взнос ипотечного кредита увеличивает риски банка и, соответственно, процентные ставки, примерно на 1–2% годовых. Сегодня проценты по ипотечным кредитам на петербургском рынке стартуют от 9,8% в долларах и от 11,75% в рублях.
Количество созаемщиков в ряде банков не ограничивается — это могут быть родственники, друзья, гражданские супруги. " Прописка" тоже давно уже никого не интересует, главное — российское гражданство. Так что жителям Ленобласти, желающим взять в ипотеку квартиру в Петербурге, сделать это достаточно просто. Главное, чтобы залоговая недвижимость находилась в пределах города.
Конечно, ограничения на выдачу ипотечных кредитов все еще есть. Ни в одном заведении, предоставляющим ипотеку, заем не получат граждане, незаконно проживающие на территории страны, люди младше 18 и старше 78 лет. Судимость в большинстве банков до сих пор является ограничением при выдаче ипотеки, однако по федеральной программе — уже нет. Исключение составляют разного рода экономические мошенничества, особенно связанные с недвижимостью.

ПОЯСНЕНИЕ

Уменьшение требований к заемщику:

• не требуется наличие поручителей (вторичный рынок), достаточно справки от работодателя;
• предельный возраст заемщика увеличен с 55 до 75 лет, но только по федеральной программе;
• во многих структурах срок ипотечного кредитования продлен до 30 лет;
• уменьшен первоначальный взнос вплоть до " нулевого", сегодня у заемщиков есть возможность обойтись вообще без него, но при наличии дополнительного залога (квартиры, земли, машины).

Улучшать условия жизни можно по-разному. Однако каждое из улучшений требует существенных финансовых затрат. Необходимую сумму можно скопить в чулке или взять кредит в банке. Главный козырь второго способа — оперативность.
Рекламные щиты, плакаты, растяжки, средства массовой информации (широкого профиля и специализированные газеты, журналы, телепередачи), Глобальная сеть — полны заманчивых обещаний вроде «до 700 000 в кредит!». Не говоря уже об ипотеке. Для улучшения жилищных условий в принципе подходит любое из предложений. Надо выбирать. При этом многообещающие «0%», увы, исключаются по определению. Поскольку данный пункт предлагается для целевых кредитов — на покупку определенного товара в определенном магазине.
На петербургском рынке жилья подавляющее число сделок (до 80%) по сути являются обменами. Граждане продают одну квартиру и приобретают другую. Поэтому тему доплаты в кредит не обошли вниманием большинство работающих в городе банков.

Доплата — понятие переменное

С одной стороны, уже располагая активом в виде собственной квартиры, гражданин не попадает в столь же суровую зависимость от роста цен на рынке жилья, как тот, кто подобной ценностью не обладает. Копить приходится только на доплату. С другой стороны, в последние полтора года ценовой разрыв, например, между хоромами в современном кирпично-монолитном доме у метро и квартирой в хрущевке на Пороховых со временем только увеличивается. Откладывать деньги приходится «опережающими темпами». Данное соображение — еще один довод в пользу доплаты в долг.
Для улучшения жилищных условий можно использовать как ипотечный кредит, так и потребительский, или как его еще называют — кредит «на неотложные нужды». Нужды могут быть любыми, поэтому такие кредиты являются нецелевыми.
Для получения ипотечного кредита необходимо пройти довольно серьезный отбор, но зато с помощью ипотеки можно купить практически любое жилье. На обмен обычно необходима меньшая сумма, чем при покупке квартиры «с нуля». Благо, большинство банков предлагает в том числе и небольшие ипотечные кредиты — от $7–10 тыс.
Сегодня на рынке имеется целый ряд ипотечных кредитов, рассчитанных на разные категории заемщиков. Так, для клиентов, способных официально подтвердить свой доход, предлагаются ипотечные кредиты по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — их выдают банки, участвующие в госпрограмме. Процентная ставка по ипотечным кредитам государственного образца минимальна. Но условия отбора заемщиков — самые жесткие.
Граждане, не прошедшие государственную «фильтрацию», могут воспользоваться услугами банков, реализующих собственные схемы предоставления ипотеки.
Кредитная свобода
Получить потребительский кредит намного проще, чем ипотеку. Правда, и деньги в рамках такого «одолжения» предлагаются небольшие. Однако в «нашем случае» их может оказаться вполне достаточно для достижения цели. Поэтому нецелевые кредиты, как правило, берут в качестве недостающей суммы при покупке жилья или доплаты при обмене «с улучшением». Или же на ремонт квартиры.
Самое привлекательное в нецелевых кредитах (на неотложные нужды) — их удобство. Обычно требуется предъявить удостоверение личности и справку о доходах, а также одного-двух поручителей (в разных случаях по-разному) или оставить залог. Еще один плюс: нецелевой кредит можно тратить по своему усмотрению, без всяких условий и ограничений со стороны банка (кроме естественного требования вовремя ссуду гасить).
При этом, естественно, объем выдаваемых средств ограничен доходом заемщика. Как правило, при определении суммы кредита банк исходит из того, что размер выплат не должен превышать 35–40% от ежемесячных доходов кредитополучателя.
Условия, на которых выдаются потребительские кредиты, в разных банках могут сильно отличаться. Размер займа может варьироваться от $3 тыс. до 50 тыс. Отдельные организации предлагают и более внушительные суммы — до $400 тыс., но это скорее исключение из правил. Неодинаковы и требования к возрасту заемщика.
В среднем по городу ставка по потребительским кредитам составляет 18% годовых в рублях. Естественно, на практике цифра может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону. Чем больше срок, на который выдается кредит, тем выше процентная ставка. Кроме того, ее величина может зависеть от характера обеспечения кредита (количество поручителей, залог, страхование и т. д.).
Во многих банках заемщик должен оплатить комиссию за открытие ссудного счета (1–2% от суммы кредита) и его ведение (0,2–1,5% ежемесячно). Если организация не берет денег за подобные услуги, скорее всего, их стоимость будет заложена в процент по кредиту.
Выбирая тот или иной банковский кредитный продукт, следует внимательно изучить предлагаемые условия. Ведь заявленные в рекламе проценты могут быть весьма привлекательными, с учетом же дополнительных расходов общая стоимость кредита значительно возрастет.