Ипотечный брокер - одна из первых ласточек

Купить квартиру самостоятельно – дело непростое. Если для этого нужно взять кредит в банке, то для рядового гражданина процесс становится очень трудоемким. Несмотря на внушительное количество информации об ипотеке, большинство граждан зачастую не знают, с чего начать. А начинать нужно с обращения в агентство недвижимости, в котором есть отдел по работе с кредитными продуктами.
Специалисты такого отдела подробно проконсультируют, подберут банк и проведут первичный анализ кредитоспособности клиента, помогут оформить необходимые для получения займа документы. Причем комиссионные за данную услугу составляют около 1–2% от суммы кредита по факту его получения.

Связка банкиров и риэлтеров

Далеко не все граждане в курсе, насколько стремительно изменяются условия кредитования, а также критерии и подходы банков как к заемщику, так и к приобретаемому жилью. Недаром по статистике менее одного процента горожан, позвонивших в кредитную организацию по рекламе в СМИ, получают необходимый заем. И не потому, что требования банка непомерно высоки, а потому, что гражданин редко способен адекватно оценить себя как потенциального заемщика. Зато эту роль с успехом могут играть работники специализированных служб или кредитных отделов при агентствах недвижимости, так называемые ипотечные брокеры. Они и являются своеобразным связующим звеном между консервативными и "необщительными" банками и жаждущим кредитов населением.

Ипотечный брокер может быть как физическим, так и юридическим лицом. Агент – ипотечный брокер обычно проходит обучение и получает соответствующий сертификат на курсах Института недвижимости. Закончив обучение, он имеет возможность формировать кредитное досье заемщика, проводить его первичный андеррайтинг и т. д. Фирма – ипотечный брокер – это, как правило, агентство недвижимости или отдельно действующая организация, заключившая договор с определенным банком или иной финансовой структурой. Специалисты фирмы, прошедшие обучение в конкретном банке, работают с ним на особых условиях. Андеррайтинг для клиентов ипотечных брокеров гораздо мягче, заявки в кредитном комитете рассматриваются быстрее. Зачастую заемщику нужно появиться в банке только один раз – для подписания кредитного договора.

Сами банки совсем недавно осознали роль агентств в ипотечной "пьесе" – еще пару лет назад они не слишком охотно шли на контакт с риэлтерами. Однако сегодня большая их часть заинтересована в тесной связи со специалистами по недвижимости. Недавно Городской ипотечный банк подписал первые договоры с ведущими агентствами города по программе "Ипотечный брокер". И, по мнению специалистов, это одна из первых ласточек в перспективе сотрудничества риэлтеров и банкиров. Подобные шаги позволяют банкам значительно упрощать работу с клиентами, ведь агентства направляют к ним только потенциальных заемщиков, отсеивая бесперспективных. В свою очередь, жизнь клиентов также становится проще – им не нужно тратить время на обращение в неподходящие им кредитные организации.

Суть проблемы в том, что банку, выдающему кредит, по большому счету неинтересно, как его деньги будут потрачены. Главное для него – гарантированное возвращение кредита и процентов. Риэлтер же кровно заинтересован в конечном результате жилищного кредитования  – приобретении клиентом квартиры. Для него банк – еще один инструмент для совершения сделки с недвижимостью. Поэтому работу агентов на данном рынке можно считать эффективной и максимально отвечающей интересам клиентов.

Специалисты по кредитам

Идея создания специальных отделов по работе с кредитами возникла в Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСПб и ЛО) в 2003 году, на старте новейшей истории российской ипотеки. Для того чтобы не упустить рынок, агентства недвижимости принялись выстраивать схемы работы этих отделов, набирать и обучать персонал.

Сегодня ипотечные департаменты риэлтерских фирм организационно функционируют абсолютно по-разному. Одни агентства разделяют услугу по подбору банковского кредита и сделку купли-продажи недвижимости, другие – объединяют их в одно целое. Однако цель всех агентов одна – оказать клиентам качественную помощь при подборе кредитной программы.

Работникам отделов по кредитованию необходимо обладать немалыми знаниями в области требований банков и порядка проведения необходимых для достижения конечного результата процедур. Одних банков, предоставляющих жилищные займы на рынке Санкт-Петербурга, сегодня более 40, а количество кредитных программ уже давно перевалило за 60. Условия каждой программы особые, так же как и требования конкретного банка к заемщику и приобретаемому жилью. Необходимо учесть, что кредитные организации имеют свои строгие правила: одни не дают займы мелким предпринимателям, другие – частнопрактикующим юристам, этим не нравятся хрущевки, тем – старый фонд. Некоторые программы практически не ограничивают род деятельности заемщика, но требуют значительного первого взноса. А пакет документов, необходимых для выдачи займа, вообще может доходить до 70 наименований.

Задача ипотечного брокера не только подобрать кредитный продукт для каждого конкретного клиента, подходящий по процентам, залогу и иным параметрам. Но, что самое важное, – найти банк, в котором заемщик имеет реальный шанс получить деньги.

Специфика жилья

Исторически сложилось так, что агентства недвижимости оказывают клиентам два вида услуг по работе с кредитными продуктами.

К первому относится работа с клиентами, уже получившими разрешение на банковский кредит. Данная услуга появилась на рынке достаточно давно. Здесь работа агента заключается в правильном подборе необходимой недвижимости и проведении сделки купли-продажи.

Известно, что банк дает согласие на приобретение далеко не всякого жилья. Оно должно отвечать определению залога по кредиту. Кроме общих требований  – обособленность квартиры, наличие необходимых коммуникаций, степень износа, тип перекрытий и т. д., – у каждой кредитующей организации есть особенные условия, знать которые должен специалист по работе с займами. Например, многие банки не работают с квартирами в домах первых массовых серий или в старом фонде. Одни ни в коем случае не ввяжутся в сделку с "цепочкой", а другим этот параметр – не помеха.

Немаловажен срок действия банковского разрешения на кредит. Обычно он не превышает 120 дней, за которые заемщик должен найти жилье и оформить все необходимые документы. Нужно учитывать и особенности сделки купли-продажи с использованием банковского кредита, как то: схемы взаи-морасчетов, налоговые нюансы и возможные проблемы с оформлением несовершеннолетних. Из-за всего этого данная сделка пока еще не слишком привлекательна с точки зрения продавцов. Хотя необходимо отметить, что все эти проблемы медленно, но верно решаются риэлтерским сообществом.

В большинстве городских агентств недвижимости стоимость подбора соответствующего жилья входит в сумму традиционных комиссионных по сделке.

Услуга по полной

Второй вид услуг включает консультации и помощь в подборе банковского кредита. Эта услуга считается специфической, и оказывают ее те самые ипотечные брокеры.

Многие специалисты, стоящие у истоков петербургского ипотечного брокериджа, самым оптимальным путем считают разделение услуг брокера и агента. Их логика проста – каждый должен заниматься своим делом, только в этом случае работа будет выполнена максимально эффективно.

К услуге по подбору кредита прибегают заемщики, которым по большей части безразлично, откуда возьмутся деньги на приобретение жилья. Однако важно, на каких условиях они будут им предоставлены. Ипотечные брокеры консультируют клиента по всем банковским предложениям, существующим на рынке. А главное, подбирают банк и кредитный продукт под конкретного клиента: его финансовое положение, возможности, требования и т. д. Чаще всего бывает так, что кредитные организации гораздо мягче относятся к заемщикам, чем гласит их реклама.

Первичный андеррайтинг, которым так любят пугать банки, на самом деле является достаточно простой операцией. Подобную процедуру проходит каждый клиент, когда получает срочный кредит на потребительские нужды в любом крупном магазине города. У опытного ипотечного брокера с наработанными связями рассылка анкет с данными потенциального заемщика занимает не менее получаса. После чего по ответам из банков он может судить о дальнейшей "кредитной" судьбе клиента.

Кстати, необходимо учитывать и специфику требований к заемщику. По отзывам профессионалов, "одни банки прощают не очень здоровых людей, другие – не очень молодых, третьи – не очень белые доходы. У каждого есть свои излюбленные нюансы". И знать это может специалист, который работает со значительным количеством банков одновременно.

Здесь важна подача клиента и необходимой информации о нем в самом выгодном свете. От этого зависит решение кредитной комиссии. И если оно будет отрицательным, заемщик потеряет деньги, которые заплатил за рассмотрение заявки ($100–150). Такая ситуация вряд ли возможна, если получением кредита будет заниматься ипотечный брокер. Конечно, и здесь не исключены отказы. В таком случае ипотечный агент предложит другой банк с аналогичными условиями.

По мнению специалистов, процент отказов в выдаче кредита по Санкт-Петербургу не превышает этот показатель в целом по стране. И, увы, пока он достаточно высок, в основном из-за предоставления клиентом ложной информации и низкого уровня доходов населения.

Сегодня в большинстве крупных агентств подбор ипотечного кредита выделен в отдельную услугу и оплачивается из расчета 1–2% от размера займа. Эта сумма согласуется с прописанной в проекте профессиональных стандартов, которые подготовлены Комитетом по ипотечному кредитованию АРСПб и ЛО и будут внесены уже в 2006 году.

Согласно этому проекту в случае если данная услуга входит в риэлтерские комиссионные, то есть вместе с кредитом клиенту подбирают и необходимое жилье, то размер их не должен составлять менее 4% от стоимости объекта. Хотя обычно риэлтеры идут на существенное уменьшение данной суммы, чтобы облегчить и без того немалую финансовую нагрузку на заемщика, которая может достигать 10% от стоимости квартиры.

Что, где, почем

Найти ипотечного брокера в Санкт-Петербурге сегодня можно двумя способами – обратившись в любое солидное агентство недвижимости или в специализированную сервисную контору. Координаты последних можно отыскать на страницах профильных СМИ и сайтов в Интернете или в городских справочных службах.

Уже более года кредитные отделы и ипотечные центры активно действуют в ряде риэлтерских компаний. Там можно получить услуги по подбору кредита и банка. А также проконсультироваться относительно выбора подходящей квартиры не только из базы данного агентства, но и общегородской. Такие отделы чаще всего получают аккредитацию в нескольких коммерческих банках, что позволяет облегчать получение займа.

Обращение в специализированную структуру, занимающуюся исключительно работой с заемщиками, сулит заметные преимущества в получении ипотечного кредита. Брокеры чаще всего действуют по федеральным программам, по которым охотно работают коммерческие банки. Таким образом, подобное сервисное агентство может предложить кредиты на более привлекательных условиях относительно сроков, процентных ставок, а также требований к заемщику.

В большинстве специализированных ипотечных отделов и структур первичная консультация потенциального заемщика бесплатна. Изредка попадаются компании, где подобная услуга стоит около 500 рублей. В рамках консультации обычно проводится так называемый первичный андеррайтинг клиента, т. е. его оценка как потенциального заемщика. В случае положительного ответа со стороны банка с гражданином заключается договор.

Если клиент обратился в ипотечный отдел риэлтерской фирмы, ему предложат подписать агентский договор на приобретение квартиры, согласно которому перед началом реализации сделки покупатель должен оплатить аванс. Полная же стоимость комиссионных взимается только после регистрации недвижимости в соответствующих органах.

При обращении в специализированную компанию клиент подписывает договор о возмездном оказании услуг. Комиссионные ипотечного брокера составляют 1–2,5% от размера необходимого кредита и обычно взимаются с клиента полностью в качестве аванса сразу после подписания договора. В случае неполучения займа аванс возвращается полностью.

Немаловажные детали

Резюмируя все вышесказанное, можно выделить несколько преимуществ обращения потенциального заемщика в специализированные отделы агентств недвижимости.

Во-первых, клиент имеет возможность сберечь массу времени, которое он будет вынужден потратить на тщательное изучение кредитного рынка. Даже приблизительные подсчеты показывают, что речь идет о нескольких неделях, учитывая все увеличивающееся количество банков.

Во-вторых, заемщик чаще всего экономит большое количество личных средств за счет уменьшенных агентских комиссионных и дополнительных банковских платежей. Налаженные деловые отношения банка и риэлтера позволяют клиенту экономить на таких выплатах до нескольких тысяч долларов.

И, в-третьих, обращаясь в агентство за полным пакетом данной услуги, включающей подбор жилья, заемщик получает гарантии чистоты сделки и приобретаемой недвижимости. И это значительный плюс, учитывая повышенные риски ипотечной сделки как таковой.

Необходимо отметить, что риэлтерское сообщество в упорной борьбе за цивилизованный рынок значительно продвинулось в развитии услуги ипотечного брокериджа. Однако риэлтеры ждут более активных действий со стороны банков и других кредитных организаций города.