Основы эффективности ипотечного кредитования

Сегодня много говорят об эффективности ипотеки. Однако потенциальных заемщиков не интересуют общие слова. Им важна конкретика. Где получить достоверную информацию о кредитах? Как выбрать банк? Стоит ли обращаться к ипотечному брокеру? Эти вопросы волнуют каждого претендента на кредит.

Для большинства людей покупка квартиры «с нуля» или увеличение жилплощади с помощью кредита – одно из самых ответственных в жизни предприятий. Поэтому подготовиться к ипотечной сделке нужно основательно. Конечно, никто не призывает постигнуть все тонкости залогового кредитования. Знать их обязаны специалисты. Но получить общее представление об ипотеке необходимо любому человеку, который хочет взяться за решение жилищных проблем.

Кладези ипотеки

Источников информации об ипотеке сегодня немало. В их числе - аналитические публикации и рекламные объявления в газетах и журналах. Масса полезной информации содержится на информационных Интернет-порталах, а также корпоративных сайтах банков, ипотечных брокеров и других участников рынка.
Кроме того, помочь разобраться в вопросах ипотеки помогают специализированные мероприятия (в Петербурге, например, ежемесячно проходит выставка-семинар «Ипотека. Доступно и комфортно»). По словам РR-директора Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Татьяны Ильиной, все печатные СМИ, затрагивающие тему ипотеки и недвижимости, можно разделить на специализированные и общеинформационные. Первые достаточно объективно анализируют ситуацию на рынке жилищного кредитования. Вторые – освещают, в основном, скандалы и потрясения. «Поэтому черпать сведения лучше из специализированных газет», – отмечает Татьяна Ильина.
Издания, для которых ипотека и недвижимость – ключевые темы, хороши еще и тем, что содержат большое количество соответствующей рекламы. Благодаря этому, у читателей появляется возможность сравнить предложения разных компаний. В общеинформационных СМИ обычно публикуются единицы объявлений об ипотечных продуктах. Общей картины по ним не составить. Много полезной информации, касающейся ипотеки, содержат Интернет-ресурсы. Например, на портале БН.РУ размещается солидная подборка аналитических материалов о тенденциях и перспективах ипотеки, предложения банков и строительных фирм, новости ипотеки и т.д.
Выбрать ипотечную программу и даже подать предварительную заявку в один или несколько банков можно на информационном портале RuIpoteka.Ru (ресурс содержит более 650 ипотечных продуктов от 51 банка). В рамках портала также работает Ипотечная консультация. Здесь горожане могут задавать любые вопросы, касающиеся жилищного кредитования, ведущим специалистам рынка ипотеки.
Собственные Интернет-сайты сегодня имеют все крупные банки, работающие с ипотекой. Такие ресурсы, как правило, содержат подробный перечень кредитных программ банка и их условия, а также презентуют новые ипотечные продукты. В последнее время на многих банковских сайтах появилась бесплатная услуга «Ипотечный калькулятор». Она позволяет в режиме онлайн рассчитать свои финансовые возможности и шансы на получение ипотеки. При этом, однако, нужно понимать, что проведенные самостоятельно расчеты не гарантируют положительного решения банка. Ипотечный калькулятор помогает сделать лишь приблизительную оценку своих возможностей. Некоторые банки предлагают на своих сайтах оформить предварительную заявку на кредит. Чаще всего она является первым, ни к чему не обязывающим знакомством. Так что ехать в офис кредитора все равно придется.

Вся ипотека под крышей «Родины»

Другим ценным источником сведений об ипотеке является бесплатная выставка-семинар для населения «Ипотека. Доступно и комфортно».На семинарах ведущие эксперты ипотечного рынка рассказывают посетителям о различных аспектах жилищного кредитования, отвечают на их вопросы. Каждое мероприятие предлагает к обсуждению одну конкретную проблему, связанную с ипотекой. В числе уже освещенных тем – ипотека на рынке готового и строящегося жилья, кредиты на покупку загородной недвижимости, риски ипотечного кредитования и т. д. (полный архив семинаров можно посмотреть на сайте http://www.seminar.bn.ru).Задача выставки – помочь гражданам реализовать ипотечные знания на практике: в выставках принимают участие банки, риелторские и страховые компании, ипотечные брокеры, юридические организации. На их стендах посетители получают консультации в индивидуальном порядке. Здесь можно не только задать интересующие вопросы, но и назначить время более предметного разговора в офисе компании. В рамках выставки-семинара традиционно работает консультационный центр по рынку жилья. Его посетители получают информацию о ценах на квартиры и комнаты, о правовом сопровождении сделок с недвижимостью.

Необходимые помощники

За получением ипотечного кредита можно обратиться напрямую в банк или воспользоваться услугами ипотечного брокера. Первый путь кажется наиболее коротким и простым. Но, к сожалению, он, как правило, подходит только наиболее обеспеченной части населения. Ведь одно дело, когда у человека есть накопления в размере не менее 30% от стоимости желаемой квартиры. А заодно высокая официальная зарплата, недвижимость в собственности и надежные поручители.
любой банк распахнет перед таким заемщиком свои двери. Если же финансовое положение интересанта не столь завидно, зарплату ему выдают в конверте, а владеет он, допустим, комнатой в коммуналке – найти банк, который согласится выдать кредит, гораздо труднее.
Вести поиски самостоятельно можно долго, но безрезультатно. Поэтому лучше сразу обратиться к ипотечному брокеру. Профессиональный консультант не только подберет подходящий банк и ипотечную программу, но и поможет собрать пакет нужных документов, предупредит о возможных непредвиденных расходах. А при необходимости – займется поиском квартиры, отвечающей требованиям кредитора.
Сегодня на рынке работают ипотечные брокеры разного типа. Так, одни консультанты оказывают свои услуги при риелтерских агентствах, другие – организуются банками. Однако наиболее объективно проконсультировать потенциального заемщика могут независимые компании. «Независимые брокеры, в отличие от банкиров или риелторов, хуже знают рынок недвижимости «изнутри», но у них есть главное преимущество – непредвзятость», - считает генеральный директор ООО «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов.
Конечно, услуги ипотечных брокеров не бесплатны. Но пренебрегать помощью профессионалов не стоит. Тем более что грамотный консультант способен подобрать такую ипотечную программу, которая в конечном итоге позволит заемщику еще и сэкономить на процентах по кредиту.

Доказательная база

Хотя ипотечный брокер в значительной мере упрощает процедуру получения кредита, от необходимости прохождения андеррайтинга (так называется оценка платежеспособности заемщика) он не избавит.
Прежде всего, претендент на кредит должен «познакомить» банк со своими доходами. По словам директора по Северо-Западному округу ООО «Городской Ипотечный Банк» Игоря Жигунова, большинство банков рассматривает доход как от работы по найму, так и от ведения собственного бизнеса. «Обычно банки принимают к рассмотрению различные виды подтверждения доходов заемщика: по справке 2-НДФЛ, в свободной форме, предоставление управленческой отчетности (для владельцев бизнеса)», - отмечает г-н Жигунов.
Помимо справки о доходах, подтвердить финансовую состоятельность помогут документы кредитной истории: например, бумаги, свидетельствующие о своевременном погашении ранее взятого кредита на покупку автомобиля. Кроме того, в банк обычно требуется предоставить копию паспорта заемщика, свидетельство о браке (если таковое есть), а также копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, и его ближайших родственников (супругов, родителей, детей). В момент подачи документов сотрудники банка обязательно попросят предъявить оригиналы документов, чтобы сличить их с «дубликатами».
Если ипотека оформляется на двух и более членов семьи, они становятся созаемщиками. В таком случае финансовая ответственность распределяется между всеми этими людьми. И каждый должен будет предоставить документы, подтверждающие его личность и финансовую состоятельность. То же потребуется и от поручителей, ведь в случае дефолта заемщика, они продолжат погашать задолженность перед банком.
«Кстати, зачастую созаемщиком может выступать и человек, не состоящий с получателем кредита в прямом родстве. Так, ряд банков предоставляет займы семьям, живущим в гражданском браке», - подчеркивает директор по развитию розничного кредитования АКБ «Абсолют банк» Виталий Демидов. Нужно учитывать, что в разных банках перечень необходимых документов несколько отличается. Уточнить эту информацию можно у самого кредитора, либо ипотечного брокера, который должен быть в курсе требований кредитных учреждений.

Суммы и сроки

Порядок осуществления платежей по кредиту может варьироваться. Возможны варианты с погашением ссуды равными долями, либо погашением в конце срока кредитования. «Но наиболее распространен так называемый аннуитетный платеж, который выражается в неизменном размере платежа, включающем в себя сумму частичного погашения кредита и проценты», - отмечает директор управления по кредитованию физических лиц ОАО Банк «Александровский» Елена Кулык.
Что касается срока кредитования, то здесь необходимо учитывать один важный момент. По словам руководителя Центра ипотечного кредитования корпорации «Адвекс» Ирины Забродиной, сумма ежемесячного платежа при увеличении срока кредитования снижается очень незначительно. Но зато общий объем процентных выплат заметно вырастает. «По статистике сегодня кредиты гасятся примерно за 7 лет, то есть досрочно. Поэтому лучше сразу правильно рассчитать срок кредита», - советует г-жа Забродина. Убедить банк выдать кредит – еще полдела. Самое главное, трезво оценить свои силы, утвердиться в готовности принять на себя долгосрочные финансовые обязательства.
Ни ипотечный брокер, ни менеджер банка не могут оценить возможности заемщика лучше него самого. Их задача заключается, прежде всего, в том, чтобы дать необходимые разъяснения и рекомендации, рассчитать размер денежных обязательств. Остальное - в руках кредитуемого.

МНЕНИЯ:

Владислав Назаров, генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство»:
Перед тем как оформлять кредит, имеет смысл получить консультацию специалиста по вопросу государственных жилищных программ. Возможно, их механизмы и методики исполнения пока недостаточно эффективны, но сама тенденция как таковая носит исключительно положительный характер. В последнее время увеличилось число граждан, улучшающих жилищные условия с помощью субсидий, средний размер которых составляет 30–40% от стоимости жилья. Сейчас на уровне правительства разрабатываются программы, которые позволяют вовлечь в процесс субсидирования новые слои населения. И средства на эти цели выделяются очень значительные.
Андрей Нестеров, директор Северо-Западной ипотечной компании «Невская ипотека»:
Прежде всего, потенциальный заемщик должен определить для себя – является ли ипотека для него оптимальным способом улучшения жилищных условий. Сделать это самостоятельно очень непросто. Поэтому я порекомендовал бы начать с профессиональной консультации у брокера.
Ипотечный брокер помогает клиенту сориентироваться в многообразии предлагаемых банковских продуктов, представленных на рынке, и подобрать программу с оптимальными условиями. Составление кредитного дела, помощь в подборе необходимых документов для получения кредита – все это входит в задачу брокера. Он также должен осуществить взаимосвязь всех контрагентов по сделке: кредитного учреждения, риэлторской, страховой и оценочной компании, а также самого клиента – при минимальном участии последнего.
Ирина Забродина, руководитель Центра ипотечного кредитования корпорации «Адвекс»:
Опасно и неправильно брать на себя финансовые обязательства, не понимая всех трудностей, которые могут возникнуть в перспективе, не зная всех возможных вариантов развития событий. Поэтому начинать путь к получению ипотечного кредита нужно с тщательного анализа ситуации, в которой находится заемщик - ситуации финансовой, семейной и жилищной.
При этом самостоятельное изучение юридических тонкостей ипотеки с целью получения оптимального, наиболее выгодного кредита, отнимет у потенциального заемщика слишком много времени и сил. Сэкономить драгоценные ресурсы можно, обратившись к профессионалам.