Особенность современной ипотеки

Особенность современной ипотеки заключается в том, что банки не предоставляют кредит любому гражданину на любой срок. Банкам нужны гарантии, и это не только сам залог, но и финансовые возможности плательщика. Поэтому, желая получить от банка средства, будущий заемщик вынужден тратить нервы, деньги и время, доказывая свою платежеспособность. Возможно ли упрощение процедуры выдачи кредита банками?

Причина осторожности банков понятна даже тому, кто далек от рынка ипотеки: банк хочет минимизировать риск невозврата выданных денег. Банки не любят судебных тяжб и проволочек с клиентом. Поэтому, вступая в долгосрочные финансовые отношения, они пытаются заручиться разного рода гарантиями. Для чего и требуют от заемщика целый «пакет документов», который потом долго и пристально анализируют.

Время – деньги

Впрочем, уже сегодня многие кредиторы понимают: чтобы количественное развитие ипотеки сменилось качественным, нужно менять правила игры. Российский рынок ипотеки должен достичь той ступени развития, когда компетентные и стабильные банки имеют дело с цивилизованными и грамотными заемщиками. А значит, необходимо учиться доверять клиенту и упрощать процедуру получения кредита.

Наиболее продвинутые банки уже пошли на смягчение требований к потенциальным заемщикам. «Эти ориентированные на клиента банки в развитии ипотеки видят одно из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в будущем и уже сегодня готовы идти на определенные уступки. Банкиры стараются максимально войти в положение потенциального заемщика», – говорит начальник отдела ипотечного кредитования Судостроительного банка Артем Ветюгов.
Однако во всем необходимо соблюдение разумного компромисса. Как любой заемщик избегает общения с банком, чрезмерно затягивающим выдачу кредита, так следует избегать и отношений с кредитором, не требующим никаких подтверждающих документов. «Заниженные требования при подаче заявки – вероятность проблем с кредитом в будущем», – подчеркивает Ветюгов. Ведь в случае невозврата денежных средств банк рискует не только своей репутацией. Не имея достаточных ресурсов и раздавая на «выгодных» заемщикам условиях кредиты, маленькие банки теряют свою надежность и могут стать причиной больших проблем заемщика в будущем.
Особо следует сказать о сроках рассмотрения заявки заемщика. В зависимости от оперативности службы безопасности, общего объема рассматриваемых заявок, а также штата ипотечного отдела или управления, сегодня в среднем на рассмотрение заявки уходит от 2 дней до 3 недель. Хотя часто и эти сроки затягиваются. Сокращение сроков рассмотрения кредитной заявки способно привлечь большее количество заемщиков, так как позволяет сохранить силы и время клиента. Так, к примеру, во всем мире практика существования межбанковских общих баз данных «выданных кредитов» существенно облегчает процедуру принятия решения о выдаче кредита банком. В нашей стране небольшой срок кредитования заемщиков и существования их кредитных историй существенно тормозит процесс выдачи кредита. Соответственно, развитие Бюро кредитных историй и совершенствование внутренних механизмов работы банков способно уже внести коррективы в сроки принятия решения. Унификация же пакета документов для предоставления в банк позволит упростить процедуру рассмотрения банком заявки клиента, а также поможет сохранить время клиента и защитит банк.
В условиях, когда конкуренция банков на рынке банковских услуг возрастает, либерализация условий кредитования и ускорение процедуры проверки в целом способствовали бы дальнейшему развитию ипотеки в нашей стране, росту количества выдаваемых кредитов. Что в свою очередь существенно облегчило бы разрешение пресловутого квартирного вопроса для миллионов россиян.

Портрет идеального банка

Важное требование, которое необходимо учитывать банкам для того, чтобы ипотека была максимально эффективной и интересной клиентам, – это наличие у компании политики клиентского информирования и популяризации ипотечного кредитования. Необходимо, к примеру, объяснять заемщикам, что серьезные банки требуют определенные документы не из вредности или любви к бюрократии, а чтобы снизить риск невозврата клиентом кредита, а также для того, чтобы клиент мог делать ежемесячные выплаты без ущерба для своего бюджета и ущемления своих нужд.
Именно в этих целях банки следят, чтобы кредитные выплаты не превышали половины совокупного дохода семьи. Иначе ипотечный кредит может стать тяжким финансовым бременем для заемщика на долгие годы. А это, в свою очередь, повышает вероятность задержек платежей или отказа от выплат по кредиту. По этой же причине многие банки вводят ограничения выдачи кредита по минимальному непрерывному стажу – и эти требования в современных экономических условиях обязательны.
Специалисты отмечают, что идеальный банк старается максимально войти в положение потенциального заемщика. Так, большим плюсом является ситуация, когда банк учитывает все возможные доходы семьи, проявляет гибкость и лояльность. Также хорошо, если банк допускает варианты, когда созаемщиком может быть любой родственник заемщика либо близкий друг; рассматривает доходы как наемных сотрудников, так и частных предпринимателей, учредителей, руководителей компаний; принимает во внимание совокупные доходы семьи и т. д.

Условия для спокойной жизни

Во-первых, чем крупнее и солиднее банк, тем меньше может быть сумма первоначального взноса, больше вариантов сроков погашения кредита, да и условия кредитования подчас мягче, чем у мелких кредиторов. Условия эти разнятся иногда столь кардинально, что заемщику для выбора кредитора приходится долгое время внимательно изучать весь рынок, сравнивать и считать.

Распространена ситуация, когда даже крупные банки при рассмотрении заявки благожелательнее относятся к тем клиентам, которые могут внести 30–40% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Часто вводится ограничение на размер кредита, на который может претендовать заемщик. Обычно он составляет примерно 70–90% от стоимости приобретаемой квартиры. Часто есть и ограничения на сроки погашения ипотеки: изредка – 10–15 лет, чаще – 20–25.
Кроме того, разные банки придерживаются и разных точек зрения в отношении приобретаемого в ипотеку жилья. Для некоторых важно не само по себе качество залога (в частности, жилья), а его оценочная стоимость и доля этой стоимости, оплаченная собственными средствами заемщика. Для многих имеет значение состояние недвижимости, возраст. И единственное общее требование для абсолютного большинства банков: приобретаемое жилище должно быть юридически чистым. Поэтому квартира проверяется, а затем страхуется, причем за счет заемщика.
Наконец, неопределенной кажется ситуация с гражданами, жителями других регионов России, желающими приобрести жилье в столице. Большинство московских банков отказывают им в получении кредита на основании отсутствия постоянной регистрации в столице. Получается замкнутый круг: семья со средними и не очень большими доходами не может купить квартиру единовременно, но получить кредит на основаниях российского гражданства и купить жилье в им не дают кредиторы. Появляются даже ограничительные законодательные инициативы, дающие преимущества при покупке квартиры.Только ряд банков уверенно чувствует себя на этом перспективном направлении.Впрочем, несмотря на то что ипотека в стране эволюционирует, многие проблемы и трудности остаются. «На сегодняшний день требования к получению кредита нуждаются в либерализации и даже законодательном регулировании, – считает представитель Судостроительного банка. – Нужно понимать, какие из них более важны, какие менее, а от каких и вовсе имеет смысл отказаться».